随着这几年房地产政策的不断调整，很多手里已经有一两套房的朋友，开始关心能不能再买第三套，以及买第三套房需要什么条件、首付多少、贷款好办不好办。今天就用大白话，把第三套房的相关政策给大家梳理清楚，方便你看完心里有数。

什么是第三套房

先说清楚概念。银行和房管部门认定房屋套数，一般是认房又认贷，或者认房不认贷，具体看当地政策。简单说，如果你名下已经有两套住房，或者有两套房的贷款记录没还清，再买房就算第三套。有的城市只看本地房产，有的城市全国范围内查贷款记录，所以同一个家庭在不同城市，认定结果可能不一样。

限购政策：能不能买是第一关

能不能买第三套房，首先要看所在城市有没有限购。目前大部分一二线城市依然执行限购政策，本地户籍家庭通常限购两套或者三套，非本地户籍需要缴纳一定年限的社保或个税才有购房资格。比如北京、上海、深圳这些城市，本地户籍家庭普遍限购两套，第三套基本买不了。而不少三四线城市已经放开或者放松了限购，第三套房是可以正常购买的，甚至还有契税补贴之类的鼓励政策。所以买房前一定要先去当地房管部门或者不动产登记中心查一下自己还有没有购房资格。

贷款政策：第三套房贷款有多难

就算有购房资格，贷款也是一个大关卡。按照目前主流的政策，购买第三套房申请商业贷款的难度很大。多数银行对第三套房直接停贷，也就是不受理贷款申请。少数银行虽然可以操作，但要求非常严格，比如首付比例提高到五成以上甚至八成，贷款利率在基准基础上明显上浮，审核周期也会拉长。公积金贷款就更严格了，大部分城市规定名下有两套住房或者有两次公积金贷款记录的，第三次不能使用公积金贷款。换句话说，买第三套房，多数人要做好全款或者大部分自筹资金的准备。

首付比例和利率大概什么水平

如果所在城市和银行还接受第三套房贷款，首付通常不会低于五成，利率也会比首套、二套高不少。近两年房贷利率整体下行，首套房利率已经降到比较低的水平，但第三套房作为被限制的对象，利率优惠基本享受不到。而且银行审批时还会看你的收入证明、征信记录、负债情况，名下已有两套房贷在还，月供压力一大，银行很可能直接拒批。建议买房前先去几家银行做个贷款预审，别等签了合同才发现贷不下款，那就要承担违约责任了。

税费方面要多花哪些钱

第三套房的税费也和首套二套不一样。契税是最大的区别，首套房90平米以下按百分之一征收，第三套房不管多大面积，契税一般按百分之三征收，这一下成本就高出不少。另外如果卖房的一方是增值税普通住宅且满两年，可以免增值税，但个人所得税方面，家庭多套房的情况，如果不是满五唯一的房子，都要正常缴纳个税。这些税费在签合同前都要算清楚，避免预算超支。

不同城市政策差异很大

需要特别提醒的是，房地产政策是因城施策的，同一个国家政策框架下，各城市执行细则差别很大。有的城市明面上不限第三套，但银行实际操作中不放贷；有的城市为了去库存，对第三套房还有契税返还、购房补贴。所以最靠谱的做法是：第一步查购房资格，第二步问银行贷款政策，第三步算清税费成本，三步都确认了再交定金。

给想买第三套房的朋友几点建议

第一，优先考虑全款或者提高自有资金比例，别把希望全押在贷款上。第二，如果是为了改善居住，可以考虑卖掉一套再买，这样能享受二套甚至首套政策，首付和利率都划算得多。第三，关注政策窗口期，房地产调控政策随时可能调整，近期不少城市在放松限购限贷，机会来了要抓紧。第四，一切以当地房管部门和银行官方口径为准，网上的信息只能参考，别被中介的口头承诺带偏了。

总的来说，第三套房政策的核心就是限购和限贷，买得了不代表贷得了，贷得了不代表划算。把资格、资金、税费这三笔账算明白，再决定要不要出手，才是稳妥的做法。