什么是深圳小产权房

深圳小产权房，简单说就是没有国家颁发的正规房产证的房子。这类房子大多建在村集体土地上，由村股份公司或者个人和村里合作开发，常见的形式包括农民房、统建楼、集资房等。因为土地性质是集体用地，不是国有出让用地，所以买家拿不到红本房产证，一般只有村里的绿本、律师见证或者购房合同。

深圳是全国小产权房数量最多的城市之一。早在上世纪八九十年代，大量原村民在自有宅基地上建房，后来随着城市快速扩张，违法加建、抢建的情况越来越多。有数据显示，深圳小产权房的数量占全市住房总量的一半左右，解决了大量来深建设者的居住问题。

深圳对小产权房的政策态度

首先要明确一点：从国家层面到深圳市层面，小产权房一直不被承认合法化，不能上市交易。自然资源部和住建部多次强调，小产权房不得通过确权登记把违法用地合法化，也不允许城里人到农村购买宅基地建房。

深圳本地的政策框架主要包括三部分。第一是历史遗留问题处理。深圳出台过《农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对2010年以前建成的历史遗留违建进行普查登记，符合一定条件的可以补办手续，但真正能转正的比例非常低。第二是查违拆违。近些年深圳对新增违法建筑保持高压态度，发现一宗查处一宗，尤其是占用基本农田、影响规划的违建，拆除毫不手软。第三是城市更新和土地整备。很多小产权房集中的片区，通过旧改、棚改、利益统筹等方式纳入正规开发流程，业主按照协商方案获得补偿或者回迁安置房。

买小产权房的主要风险

第一，合同效力问题。向非本村集体成员出售的小产权房，买卖合同通常被认定为无效。一旦遇到拆迁、涨价反悔等情况，卖家起诉要求返还房屋的案例并不少见，法院一般会判合同无效，买家只能拿回购房款和部分补偿，很吃亏。

第二，拿不到产权证。没有红本就意味着不能正常过户、抵押贷款，孩子上学也不能像商品房那样凭房产证申请学位。深圳部分区域对小产权房住户的积分入学有严格限制。

第三，拆迁补偿不确定。虽然是历史遗留问题，但补偿标准、补偿对象如何认定，各项目执行起来差别很大。登记在原村民名下的房子，补偿款很可能直接给原村民，实际出资的买家需要自己举证维权。

第四，资金和质量风险。小产权房不能办银行按揭，全款压力大。部分房子建设标准低，消防隐患多，居住安全没有保障。

深圳小产权房的未来走向

目前政策基调很清楚：存量问题分类处理，新增违建坚决遏制。随着深圳土地资源越来越紧张，城市更新和土地整备利益统筹会成为消化小产权房的主要路径。也就是说，大部分存量小产权房不会直接转正，而是通过旧改拆迁的方式退出历史舞台，业主拿到的是回迁房或者货币补偿。

同时，深圳在大力发展保障性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，未来刚需群体的居住需求会更多地由正规渠道解决，小产权房的市场空间会逐步收窄。

给普通购房者的建议

如果你已经有购房资格和预算，尽量选择正规商品房，这是最稳妥的选择。如果是预算实在有限、想买小产权房自住，要注意几点：尽量买历史遗留登记过的房子，避开在拆在改片区的房源；签合同要留好全部付款凭证；核实房屋是否在生态控制线、基本农田范围内；权属关系复杂的坚决不碰，比如一房多卖、继承纠纷的房源。

一句话总结：深圳小产权房政策短期内不会放开合法化，买与不买，本质是在用风险换成本。想清楚自己能不能承担最坏的结果，再做决定。