上海商住房政策全面解读：限购限贷之后还能买吗 上海商住房政策的变化一直是买房人关心的热门话题。很多人手里有点闲钱，住宅买不起或者没资格买，就把目光投向了商住房。但上海这几年的政策对商住房管得越来越严，今天就用大白话把政策情况说清楚，帮大家搞明白现在商住房到底是个什么状态。 什么是商住房 商住房全称是商业办公性质的土地上建成的房屋，土地性质是商业或者办公用地，产权一般是40年或者50年，不像住宅那样是70年。这类房子水电气很多是商业标准，价格比同地段的住宅便宜不少，面积小、总价低，以前吸引了不少投资客和买不起住宅的年轻人。 上海商住房政策的关键转折点 2017年是个分水岭。当年上海出台了针对商办用房的整顿政策，明确要求新建商办项目不能改成类住宅卖给个人，已经批出去的项目也要按商业办公的实际用途来用。简单说就是，新建的商住房原则上不再允许卖给个人买家，只能卖给企业。 对已经建成的存量商住房，政策上留了一个口子。满足一定条件的项目，比如已经建成、部分已经售出或者入住的，可以继续向个人出售，但个人购买也设置了门槛。这些门槛包括买的人要在上海缴满一定年限的社保或者个税，名下不能有上海的商品住房，而且贷款方面，商业银行对商住房贷款的额度、利率都有严格限制，一般首付要五成起步，贷款年限也比住宅短很多，通常最长十年。 商住房个人购买的具体限制 现在个人想在上海买商住房，大致要满足这几个条件：一是本人要在上海有稳定的社保或个税缴纳记录，年限要求比买住宅的门槛高；二是名下在上海不能持有商品住宅；三是买下来之后不能像住宅那样落户，孩子上学也用不上；四是交易税费明显高于住宅，契税、增值税、土地增值税等各种税费加起来，持有和转手的成本都不低。 贷款方面，商住房不能使用公积金贷款，商业贷款的利率也比住宅贷款高，期限短，月供压力大。很多人算完账才发现，商住房虽然单价便宜，但真正持有到手的综合成本并没有想象中那么划算。 水电和生活成本的问题 商住房大部分是商业水电标准，电价水价比民用高，有的项目还不通燃气，做饭只能用电磁炉。物业费普遍也比住宅小区贵。日常居住的舒适度和便利性，跟住宅还是有差距的。虽然有些早期项目通过改造实现了民水民电，但这属于少数，买房前一定要核实清楚。 商住房的转手难度 政策收紧之后，商住房的流动性明显变差。能接盘的个人买家范围小，有资格又有意愿的人不多，很多挂着卖的商住房要降价很久才出手。如果你指望买商住房短期升值或者快速变现，风险比住宅大得多。这类房子更适合长期持有收租，但租金回报率也要仔细算，别听销售一面之词。 商办物业转向企业持有的方向 从政策导向看，上海是希望商办用地回归本来的用途，也就是做办公、商业、租赁等实体经济用途。开发商拿地建商办项目，越来越多被要求自持运营或者做成租赁住房，而不是分割卖散。对个人来说，靠买商住房博升值的路子基本被政策堵上了。 普通买房人该怎么看商住房 如果你是自住，手里预算有限又没有住宅购买资格，可以先看看自己是否符合住宅限购的缴纳年限条件，咬牙等等住宅往往比仓促买商住房更划算。如果实在急着解决居住问题，租商住房住是可行的，但买要慎重。 如果你是投资，商住房在限购、限贷、高税费、流动性差这几座大山下，投资价值大打折扣。除非你对企业购房、长期持有出租有成熟的打算，并且算得清税和账，否则不建议普通投资者碰。 最后提醒一句，商住房交易涉及的政策细节多，每个项目的土地性质、规划用途、验收情况可能都不一样，下单之前一定要查清房屋的产权性质，核实自己是否具备购买资格，必要时找专业机构做尽调。政策随时可能调整，买卖双方都要以最新的官方政策为准，别凭老经验做决定。 以上内容就是上海商住房政策的核心情况，总结成一句话：政策从严是主基调，个人购买门槛高、成本高、退出难，买之前务必把资格、贷款、税费三本账算明白，再做决定。