北京的商住房，指的是土地性质为商业或办公用地，但被开发商改造成类似住宅格局的房子。这类房子价格比普通住宅低不少，吸引了很多预算有限的购房人。但正因为它的土地性质特殊，政策上和普通住宅差别很大。想在北京买商住房，先把政策弄明白，能少走很多弯路。

2017年326新政是商住房政策的关键节点

2017年3月26日，北京出台了针对商业办公项目的调控政策，业内叫“326新政”。这个政策的核心目的，是遏制商办项目擅自改成居住功能的现象。政策出台后，商住房从原来的“类住宅”，一下子变成了交易受限的特殊房产，市场热度直接降了下来。

新政之前，商住房不限购、能贷款、随便买，很多没有购房资格的人都把商住房当成了置业选择。新政之后，这个口子基本被收紧了。

个人购买商住房的限购条件

按照现行政策，个人想买北京的存量商住房，需要同时满足两个硬性条件：一是本人名下在北京没有任何住房，包括普通住宅和商住房；二是在购买资格审核之日前，在北京连续缴纳60个月的社会保险或者个人所得税。这两个条件缺一不可。

这就意味着，很多刚需购房人即使符合住宅限购资格，也不一定能买商住房。反过来，已经买了房的人，哪怕只是名下有一套住宅，也和商住房无缘了。另外需要注意，商住房购买资格和住宅购房资格是两套体系，认定标准以商办项目的规定为准。

只能全款，贷款基本走不通

326新政之后，商业银行基本停止了对个人购买商住房的按揭贷款支持。也就是说，买房人想买商住房，基本只能全款支付。对于动辄几百万的房子来说，这个门槛相当高。

也有个别项目或个别银行提供所谓的“变通”方案，但这类操作要么利率很高，要么存在合规风险，买房人一定要谨慎对待，别轻信中介的宣传。

新建商办项目的分割限制

政策还规定，新建的商业办公项目必须按照规划用途销售，最小分割单元不得低于500平方米。这一条直接卡死了开发商做小户型“类住宅”的路子。所以现在市面上能见到的商住房，基本都是政策出台之前审批建设的存量项目。

商住房本身的几个硬伤

除了交易政策限制，商住房在使用上也有一堆不如住宅的地方。第一，水电费按商业标准收取，价格比民水民电贵不少，有的项目冬天采暖成本也高。第二，商住房不能落户，家里有孩子的话，上学问题没法通过房产解决。第三，土地年限短，一般是40年或50年，不像住宅有70年。第四，没有燃气，生活做饭可能只能用电。第五，二手交易时税费比住宅高很多，增值税、土地增值税、契税加起来不是小数目，转手难度大。

现在还能不能买商住房

这个问题要分情况看。如果你在北京名下无房，社保或纳税满60个月，手里有一笔充足的全款，又确实需要一个面积不小、地段不错、总价可控的空间，商住房可以作为一个选项，尤其是自住兼办公两用的人群。比如做小生意、开工作室的人，商住房反而合适。

但如果你是想投资升值，或者指望以后转手卖掉，那要三思。商住房流动性差，增值幅度远不如普通住宅，交易税费高，接盘的人本来就少，再叠加限购条件，想卖出去周期会很长。

买房前要重点核实的事项

打算入手商住房的人，签合同前一定要做几件事：核实土地性质和使用年限还剩多少；确认水电收费标准；问清楚物业费和供暖方式；了解项目是否符合个人购买条件，别付了定金才发现自己没资格；仔细算一遍二手交易时的税费，做到心里有数。

总的来说，北京商住房政策的方向很明确，就是让商业用地回归商业功能。对符合条件、需求明确的自住或自用型买家来说，商住房有它的性价比；但对大多数普通购房人来说，限购加全款这两道门槛，加上持有和交易环节的种种不便，购买前务必想清楚。