这几年住房税收政策调整得比较频繁，很多朋友在买房卖房的时候一头雾水，不知道自己到底要交多少钱。今天咱们就用大白话，把买房、卖房、持有住房各个环节涉及的税种和政策要点梳理一遍，看完你心里就有数了。

买房环节：契税是重头戏

买房的时候，个人需要缴纳的主要税种是契税。按照现行的优惠政策，购买家庭唯一住房，面积在140平方米及以下的，契税按1%征收；面积在140平方米以上的，按1.5%征收。如果是购买家庭第二套住房，140平方米及以下的同样按1%征收，140平方米以上的按2%征收。这个标准和过去相比，最大的变化就是大面积住房的税负明显降低，而且北上广深四个一线城市也执行同样的标准，不再区别对待。

举个例子，你在自己生活的城市买一套120平方米的首套房，总价300万元，契税就是300万乘以1%，也就是3万元。如果买的是二套房，只要面积不超过140平方米，同样是3万元，省下的钱是实打实的。

另外，买房时还涉及一些小额费用，比如印花税。目前个人购买住房是免征印花税的，所以这块基本不用操心。办理不动产登记需要缴纳的登记费也只有几十块钱，可以忽略不计。

卖房环节：增值税和个税是关键

卖房的时候，主要涉及两个税种：增值税和个人所得税。

先说增值税。个人将购买2年以上的住房对外出售，可以免征增值税。这里说的2年，是按照你购买房屋的时间计算的，各地一般以契税完税凭证或不动产权证上的时间认定。不满2年的房子出售，需要全额缴纳5%的增值税及附加。不过要注意，北上广深四个一线城市的非普通住宅政策有所调整，现在取消普通住宅和非普通住宅标准后，满2年即可免税，交易成本进一步下降。

再说个人所得税。卖房时，如果这套房是你家庭满五唯一的住房，也就是持有满5年并且是家庭唯一住房，可以免征个人所得税。如果不满足条件，一般按照转让收入的1%到3%核定征收，或者按照差额的20%征收。具体用哪种方式，各地执行有差异，建议交易前咨询当地税务部门。

这里提醒一句，卖房时如果原值凭证齐全，可以算清楚差额，有些情况下按差额20%征收反而更划算；如果原值凭证不全，核定征收更省事。两种方式可以自己算一算再定。

持有环节：房产税试点仍在推进

很多人关心，房子买回来放着，每年要不要交税。目前全国范围来看，个人持有的住房还没有普遍征收房产税，只有重庆和上海在进行试点。上海的试点主要针对本地居民新购的第二套及以上住房，人均免税面积是60平方米，税率在0.4%到0.6%之间。重庆主要针对高端住宅征收，税率0.5%到1.2%。

不过从整体政策基调看，房地产税收政策更强调稳市场、稳预期，短期内全面推开房产税的可能性不大。大家不需要因为持有环节的税而过度焦虑。

租房也有税收优惠

如果你是租房住，也有政策红利可以享受。个税专项附加扣除中，在主要工作城市没有自有住房而租房住的，可以按每月1500元、1100元或800元的标准扣除，具体额度根据城市不同有所区别。这个扣除直接减少你的个税，一年下来也能省不少钱。

给普通家庭的几点建议

第一，买卖住房前，先弄清楚房屋的持有年限、面积和套数认定，这三点直接决定你能享受多少税收优惠。第二，满2年和满5年是两个重要节点，合理安排交易时间能省下真金白银。第三，各地执行细节有差异，大额交易前最好到当地税务和不动产登记部门问清楚，或者让正规中介和税务师帮忙把关。

总体来看，当前的住房税收政策方向是降低交易成本、支持刚需和改善性住房需求，减轻居民住房负担。政策会随着市场情况动态调整，建议大家多关注官方发布的最新规定，别只听坊间传闻，以免做出错误判断。