买房子贷款是绕不开的话题，尤其是商业贷款，也就是大家常说的商贷，是大部分人买房时的主要选择。这几年商贷政策一直在调整，利率降了不少，首付比例也放松了。今天就用大白话把最新的商贷政策给大家讲清楚，让你买房前心里有本明白账。

一、什么是商业贷款

商业贷款就是去银行申请的购房贷款，和公积金贷款、组合贷款相对。简单说，你缺钱买房，银行借钱给你，你按月还本付息，房子抵押给银行。商贷额度高、放款快、不看公积金缴存情况，所以哪怕没有公积金，只要信用好、收入达标，也能申请。

二、商贷利率怎么定：看LPR

现在商贷利率实行LPR加点模式。LPR就是贷款市场报价利率，每月20日公布一次。你的房贷利率等于最近一个月的LPR，再加上或减去一个固定的点数，这个点数由银行根据你的资质、城市政策来定，签合同的时候就锁定了。

近两年LPR持续下行，房贷利率也跟着降。目前很多城市的首套房商贷利率已经进入3字头区间，二套房利率比首套略高一些。这里要注意，存量房贷利率也能调整，过去几年高位上车的业主，可以向银行申请调整加点或者重定价，很多人的月供因此降了不少。具体能降多少，要看合同约定和当地银行的执行细则。

三、首付比例：全国下限大幅降低

首付政策这几年变化很大。以前首套房要三成、二套房要五成甚至更高，现在全国商业性个人住房贷款的首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套的全国性差别。也就是说，理论上买首套房最低两成首付以下都有可能实现，二套房的首付门槛也大幅降低。

当然，15%只是全国下限，具体执行还要看各个城市的规定。有的城市已经按最低标准执行，有的城市会根据市场情况适当上浮。另外，你的个人资质也会影响首付比例，比如名下有未结清贷款、征信有瑕疵，银行可能要求提高首付。

四、首套二套怎么认定

首套二套的认定直接影响利率和首付。现在不少城市调整了认定的口径，有的地方按区认房，有的地方只要在拟购住房所在区县无房就算首套。还有城市执行认房不认贷，意思是不管你以前贷过几次款，只要名下没房，再买就算首套。这对外地有过贷款记录、本地无房的人来说是实实在在的好消息。买房前一定要查清楚当地最新的认定标准，别自己想当然。

五、申请商贷需要什么条件

申请商贷，银行主要看这几方面：第一是征信，不能有严重逾期记录，查询次数也别太频繁；第二是收入，一般要求月收入覆盖月供的两倍以上，需要提供收入证明、银行流水；第三是年龄和工作，通常要求年满18周岁，有稳定工作，贷款年限加年龄一般不超过65到70岁；第四是首付来源，银行会核查首付资金，不能是借贷来的钱。

需要准备的材料一般包括：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同、首付凭证等。材料齐全的话，审批周期通常在一到两周，放款速度现在普遍比前几年快很多。

六、还款方式怎么选

商贷主要有两种还款方式。等额本息是每个月还固定的钱，前期还的大部分是利息，压力平稳，适合收入稳定的上班族。等额本金是每月还的本金固定、利息递减，前期月供高、后期越来越轻松，总利息更少，适合前期还款能力强的人。

选哪种没有绝对的对错，关键是量力而行。很多人还纠结贷款年限，年限越长月供压力越小，但总利息越多；年限越短则相反。现在利率降低了，如果理财收益跑不赢房贷利率，手里的闲钱不如提前还款，能省一笔利息。不过提前还款前要问清楚银行有没有违约金、有没有次数限制。

七、这几件事买房前要想清楚

第一，别把月供顶到极限，留出生活费和应急资金，一般月供不超过家庭收入的一半比较稳妥。第二，关注重定价日，商贷利率不是一成不变的，到了重定价日会按最新LPR调整，降息周期里月供可能变少。第三，公积金能用尽量用，公积金利率比商贷低不少，如果额度不够可以做组合贷。第四，政策随时在变，签合同前以当地银行和住建部门的最新口径为准，多问多比较几家银行，利率和优惠可能有差异。

总的来说，现在的商贷政策处于比较宽松的阶段，利率低、首付门槛降、放款快，对刚需和改善型购房者都比较友好。把政策吃透、把自己的财务状况算明白，买房这件事就能踏实很多。