买房是很多家庭的大事，而首套房身份直接关系到你能不能省下大笔的钱。首付付多少、贷款利率多低、契税交多少，全都和是不是首套房挂钩。这篇文章就用大白话把首套房政策讲清楚，帮你把账算明白。

什么才算首套房

很多人以为只要自己名下没房就算首套，其实不完全对。认定首套房一般看两个维度：一是你名下有没有房产登记记录，二是有没有过住房贷款记录。目前大部分城市执行的是认房不认贷的政策，也就是说，只要你在这座城市名下没有房，就算以前在外地买过房、贷过款，再买也算首套。

举个例子，小王之前在外地工作贷款买过一套房，后来卖掉了，现在到另一个城市工作定居。按照认房不认贷的规则，他在新城市买房，只要当地名下无房，就按首套房对待，能享受首付和利率的优惠。这对很多换城市发展的年轻人来说是个利好。

不过要注意，每个城市的具体认定标准可能略有差异，有的城市认本市范围内的房产，有的还会查你全国范围内的住房情况。买房前最好先去当地住建部门或者银行问清楚，别自己想当然。

首套房首付比例现在是多少

近几年首付比例一直在下调，首套房的首付门槛已经降到了历史低位。目前全国层面首套房最低首付比例是不低于百分之十五，也就是一百万的房子，首付十五万就能上车。当然，具体执行要看所在城市，有些城市执行的就是这个下限，个别城市可能有细微差别。

首付降低意味着买房的门槛变低了，但也要提醒一句，首付少付了，贷款就多了，月供压力和总利息都会增加。手头资金充足的人可以适当多付点首付，减轻后续还款压力；资金紧张的人可以先用低首付上车，但一定要评估好自己的月供承受能力，别把生活逼得太紧。

首套房贷款利率能便宜多少

首套房最大的好处之一就是利率低。现在首套房贷款利率下限已经取消了全国层面的统一限制，很多城市的首套房利率降到了百分之三点几的水平，比前些年的百分之五点几、六点几低了不止一星半点。

算笔账就明白了：贷款一百万，期限三十年，利率从百分之五点五降到百分之三点五，每个月的月供能少还几百块，三十年下来总利息能省下二十多万。这就是首套房身份实打实的价值。

另外，现在房贷利率大多是浮动利率，和五年期LPR挂钩，LPR降了你的利率也会跟着降。公积金贷款更是划算，首套房公积金贷款利率更低，如果能用公积金贷款，优先用，额度不够的组合贷也比纯商贷划算。

契税和交易环节的优惠

买房除了房款本身，税费也是一笔不小的支出。首套房在契税上有明确优惠：面积九十平米及以下的，契税按百分之一征收；面积九十平米以上的，契税按百分之一点五征收。如果是二套房，税率就要高一些。同样是买一套一百万的房子，首套房能比二套房少交几千甚至上万的契税。

卖房环节也有差别，满五唯一的房子免征个人所得税，首套房自住的需求者如果买入二手次新房，可以关注这个条件，能省一笔费用。

买房前这几件事要先做

第一，查征信。贷款买房前先查一下自己的征信报告，看看有没有逾期记录，征信不良会影响贷款审批和利率。

第二，查名下房产和贷款记录。确认自己在这座城市算不算首套，别等到网签了才发现身份认定出问题。

第三，算好公积金和商贷的组合方案。公积金贷款额度各城市不一样，先问清楚自己能贷多少，再做整体资金规划。

第四，关注当地最新政策。楼市政策调整比较频繁，首付比例、利率、限购条件都可能有变化，买房前一两个月重点关注当地官方发布的最新消息。

写在最后

首套房政策的核心就是让真正有自住需求的人买房更轻松。低首付、低利率、低契税，三项加起来能给刚需家庭省下不少钱。但政策只是工具，买不买、什么时候买，还是要看自己的实际需求和经济能力。工作稳定、有结婚或者改善居住的刚需，可以趁着政策宽松认真看房；收入不稳、储蓄不足的，也不用被低首付冲昏头脑，先把地基打牢，房子早晚会有的。