佛山公寓到底限不限购

很多在佛山工作、生活的朋友手头预算有限，看不上住宅的价格，就会把目光转向公寓。首先要说明的是，佛山的公寓属于商业性质用地，产权一般是40年或者50年，和70年产权的住宅是两个概念。正因为它是商业性质，所以佛山公寓一直都不限购，不管你是佛山本地户口还是外地户口，名下有多少套房，都可以直接买，不需要社保、个税这些门槛。这点对刚需过渡的年轻人和想置业的外地人来说比较友好。

另外要提醒一句，公寓的购买记录一般不计入住宅限购的套数统计。也就是说，你买了公寓，以后再想买住宅，通常不会因为这套公寓而失去购房资格。当然，贷款记录是否影响房贷利率和首付比例，要按银行当时的具体政策执行，签合同前最好先问清楚。

贷款政策：首付五成，年限短，不能用公积金

买佛山公寓不能享受住宅的贷款待遇，这是最需要提前做心理准备的地方。第一，首付比例一般是五成起，比住宅的三成甚至更低要高不少。第二，贷款年限普遍最长只有10年，月供压力比拉长到30年的住宅贷款要大。第三，公寓走的是商业贷款，利率通常比住宅房贷高，而且个人住房公积金贷款不能用于购买商业性质的公寓。第四，公寓贷款不占用住宅的房贷名额，就算你名下有公寓贷款，再去申请住宅房贷，很多情况下还是按首套的政策走，这一点各家银行执行口径略有差异，具体以贷款银行审核为准。

水电燃气和落户学位问题

公寓日常生活中最容易被忽略的就是使用成本。大部分佛山公寓用的是商业水电标准，电费水费比居民价格高出一截，长期住下来是一笔不小的开支。部分项目在规划时预留了燃气管道，可以通气做饭，但也有很多公寓只支持电磁炉，买房前一定要实地确认。近些年国家层面鼓励商业用房改建为租赁住房，改建后水电气可以按居民标准收费，佛山也有相关探索，但这类项目是少数，买之前要看清楚项目性质和相关文件。

落户和学位是公寓的硬伤。商业性质的公寓一般不能落户，也不能像住宅那样对口学位。如果家里有孩子上学需求，指望一套公寓解决教育问题基本不现实。所以公寓更适合单身过渡、小两口短住、租给白领收租金，或者用作小型办公，而不适合作为解决户口和学区的工具。

转手税费高，流动性要考虑清楚

公寓卖二手的时候税费明显比住宅高，主要因为它是商业产权，交易环节涉及增值税、土地增值税、契税、个税等多项税费，整体算下来可能达到差价的百分之十几甚至更高，而且很多时候这部分成本会转嫁到买家头上，导致转手困难、成交周期长。买公寓时就要做好长期持有、靠租金慢慢回本的心理预期，别抱着短炒的心态进场。

佛山楼市大环境下公寓值不值得买

这两年佛山楼市政策整体是宽松方向，住宅限购已经全面取消，房贷利率也降到了低位，住宅的置业门槛降低，一定程度上分流了原本打算买公寓的客户。但公寓也有自己的优势：总价低，地铁口、商圈附近的小户型公寓，几十万就能上车；位置好的公寓出租需求稳定，租金回报率普遍比住宅高；不限购，对名下已有房产的人来说是多余的置业选择。

给几个实在的建议：优先选地铁沿线、产业园区、商圈周边的公寓，租金和流通性都有保障；尽量选带燃气、民水民电或者有条件申请居民标准收费的项目；品牌开发商和有统一运营管理的项目，后期出租省心；算清楚租金回报率，年回报率能到百分之四五以上才比较划算。总之，佛山公寓政策门槛低，但持有成本和退出成本高，想清楚自己的用途，是自住过渡还是收租理财，再做决定不迟。