土地流转税收政策全解读：哪些税要交哪些能免一文说清

土地流转现在越来越普遍，不管是农民把地租给种粮大户，还是合作社、农业公司接手土地搞规模经营，都绕不开一个现实问题：流转土地要交税吗？能享受什么优惠？很多人因为不清楚政策，要么多交了冤枉钱，要么因为没申报吃了亏。今天就用大白话，把土地流转涉及的税收政策一次性说清楚。

土地流转主要涉及哪些税

先说明一个关键点：我们平时说的农村土地流转，大部分指的是土地经营权的流转，也就是把承包地的经营权转租或者转让给别人经营。这种流转和城里买卖商品房不一样，税负轻很多，很多环节甚至是免税的。

具体来说，土地流转过程中可能碰到的税种主要有这么几个：增值税、企业所得税或个人所得税、印花税、契税，如果涉及占用耕地建房修路，还会碰到耕地占用税。下面一个一个说。

增值税：大部分流转行为免税

按照现行政策，土地承包人将土地经营权转让给农业生产者用于农业生产，是可以免征增值税的。也就是说，你把地流转给别人种粮食、种菜、搞养殖，这个流转行为本身不用交增值税。

另外，如果是农户自己在流转后的土地上继续种养，销售自产的农产品，也属于增值税免税范围。这一点对种粮大户、家庭农场来说是个实实在在的实惠。

需要注意的是，如果流转之后不是搞农业，而是用来建厂房、开农家乐改变了土地用途，那性质就变了，可能就不在免税范围里了，这种情况要提前咨询当地税务部门。

所得税：符合条件有优惠

对个人来说，农户收到的土地流转租金，属于财产租赁所得，按道理要交个人所得税。但实际操作中，很多地方对农户小额的流转租金有征管上的豁免或者简化处理，具体可以问当地税务部门。

对企业来说，从事农、林、牧、渔项目的所得，很多是可以免征或减半征收企业所得税的。比如从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植，从事农作物新品种选育，从事中药材种植，从事林木培育种植，这些都免征企业所得税。从事花卉、茶、香料作物种植和海水养殖、内陆养殖的，减半征收。所以农业公司接手流转土地搞种植，所得税负担其实很轻。

印花税和契税：基本不用操心

签土地流转合同要不要贴印花税？根据政策，农村土地承包经营权流转合同，目前不在印花税应税凭证列举范围内，一般不需要缴纳印花税。这一点很多人不知道，白贴了花。

契税方面，土地经营权的流转不属于土地使用权、房屋所有权转移，通常不涉及契税。也就是说，不管是转包、出租还是入股，一般都碰不到契税。

哪些情况会额外产生税负

有几种情况要特别注意。第一，流转的土地上如果搞非农建设，占用耕地建房、修路、挖塘，要交耕地占用税，而且税率不低，各地标准不一样，一平米从十几块到几十块都有。第二，如果是集体经营性建设用地入市，也就是村里把地直接出让给企业用，那就会涉及增值税、土地增值税、契税等一整套税费，这种情况税负明显要重，需要专业测算。第三，通过流转取得的土地再转租给第三方赚差价，这个转租收入可能需要按租赁服务缴纳增值税。

申报和备案的注意事项

免税不等于不用管。享受免税优惠，该备案的要备案，该申报的要申报。比如企业享受农业项目企业所得税减免，需要留存相关证明材料备查，包括土地流转合同、经营范围证明、种植养殖记录等。建议把流转合同签规范，写清流转期限、面积、用途和租金支付方式，这既是维权凭证，也是税务处理的重要依据。

另外提醒一句，各地在执行层面可能有细化规定，大政策一样，具体口径可能有差异。签大额流转合同之前，最好跑一趟当地税务局或者找专业会计问一下，把适用的优惠政策确认清楚，该省的钱一分不浪费，该交的税一分不漏交。

写在最后

总体来看，国家对农业用地流转的税收态度是明确的：鼓励流转、支持规模经营，所以给足了免税优惠。真正的农业经营，税负非常轻，大家完全可以放心去流转土地、扩大生产。关键是要规范签合同、合法用途、及时申报，把政策的红利实实在在装进口袋里。