很多沈阳的朋友在买第一套房之后，家里人口增加、想改善居住条件，就会考虑买第二套房。但二套房的首付要多少？贷款利率怎么算？什么情况下会被认定为二套房？这些问题搞不清楚，买房时很容易吃亏。今天就用大白话把沈阳二套房政策给大家讲明白。

什么情况下算二套房

判断是不是二套房，主要看两个方面：一是你名下有没有房，二是有没有房贷记录。按照现在的认房又认贷思路，只要符合下面任意一条，基本就会被认定为二套房。

第一种情况：你家庭名下在沈阳已经有一套住房，再买一套，这套就是二套房。第二种情况：虽然你名下现在没房，但之前办过住房贷款，不管贷款还清没还清，有贷款记录的话再买房，也可能按二套处理。不过要注意，现在很多银行执行认房不认贷，也就是说只要贷款已经结清、名下无房，再买新房有可能按首套政策执行，这一点买之前一定要跟银行和楼盘确认清楚。

另外，家庭的概念包括本人、配偶和未成年子女。成年子女单独算一个家庭，所以父母买房和孩子买房互不影响。

二套房首付比例是多少

近几年沈阳的楼市政策一直在放宽，二套房首付比例也多次下调。按照目前执行的最新政策，沈阳购买第二套住房，商业贷款的最低首付比例已经降到15%左右，也就是说一套100万的房子，首付15万左右就能拿下。当然，具体首付比例还要看银行的实际审批，如果购房人收入流水一般、征信有瑕疵，银行可能会要求提高首付。

如果用公积金贷款买二套房，首付比例一般会高一些，通常在20%到30%之间，具体要看沈阳住房公积金管理中心当时的规定，以及第一套房公积金贷款是否已经结清。公积金贷款一般要求上一笔贷款结清后才能再次申请。

二套房贷款利率情况

现在房贷利率跟LPR挂钩，首套房和二套房的利率差别已经缩小。二套房商业贷款利率原则上不低于LPR减20个基点的下限，但实际执行中，各大银行会根据市场情况给折扣。这几年利率一直在降，二套房利率跟首套房的差距越来越小，有些银行甚至基本持平。

公积金贷款利率更低，五年期以上首套公积金利率在2.85%左右，二套房会高出一些，但仍然比商业贷款便宜不少。如果你符合公积金贷款条件，买二套房优先考虑组合贷或者纯公积金贷，利息能省不少钱。

沈阳买二套房还限购吗

目前沈阳已经全面取消了住房限购政策，不管你是本地户口还是外地户口，买几套房都不再受套数限制，也不需要社保或个税缴纳年限。所以只要是资金和贷款条件允许，买二套房完全没问题。

交易环节的税费倒是需要留意。二套房交易时，契税按买价和面积来算，90平米以下按1%，90平米以上按2%，这跟首套房多套房有一定区别。另外如果卖方是满五唯一的房子，还能免增值税和个人所得税，买二手房时可以优先挑这类房源。

买二套房的几点实用建议

第一，买房前先查自己的征信报告，看看有没有历史贷款记录，这直接影响按首套还是二套认定。第二，多对比几家银行的利率和审批条件，不同银行对二套房的政策执行细节不完全一样。第三，如果考虑改善型换房，可以先算清楚资金账，比如卖旧买新的时间安排，避免两头资金压力大。第四，关注沈阳公积金中心的最新通知，政策调整比较频繁，办理前打电话确认最稳妥。

总的来说，现在的沈阳二套房政策已经相当宽松，首付低、利率降、不限购，对想改善居住条件的家庭来说是不错的窗口期。建议大家结合自己的资金状况和实际需求，理性出手，选好地段和户型，让第二套房真正住得舒心。