2024年11月，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部联合发文，对契税优惠政策做出重大调整，新政策从2024年12月1日起正式实施。这次调整对上海买房人来说是个实打实的好消息，尤其是买二套房和换大房子的家庭，契税成本明显下降。下面用大白话把上海契税新政策讲清楚，帮你看懂税率怎么算、能省多少钱。

上海契税新政策的核心变化

这次最大的变化，是取消了一线城市二套房不能享受契税优惠的限制。以前上海的政策是：首套房90平米以下按1%，90平米以上按1.5%；而二套房不管面积多大，一律按3%缴纳，一点优惠都没有。新政落地后，上海跟全国其他城市站到了同一条线上，二套房也能享受优惠了。

具体税率标准如下：首套房，建筑面积140平米及以下的，契税税率1%；140平米以上的，税率1.5%。二套房，建筑面积140平米及以下的，税率1%；140平米以上的，税率2%。如果名下已经有两套及以上住房，再买第三套房，则不享受优惠，一般按3%执行。

简单说，这次新政把优惠面积的门槛从90平米提到了140平米，同时把二套房纳入了优惠范围，这两个变化叠加起来，大部分刚需和改善型买家都能受益。

新政策什么时候开始执行

新政策以契税申报缴纳的时间为准。也就是说，只要你在2024年12月1日以后去申报缴纳契税，不管购房合同是什么时候签的，都可以按新税率来执行。举个例子，有人11月份就签了购房合同，但一直没办缴税手续，12月以后再去申报，同样能按新政策享受优惠。这一点对已经买了房但还没缴税的人特别友好。

买房人具体能省多少钱

算几笔账就明白了。假设在上海买一套总价500万、面积95平米的首套房：老政策下面积超过90平米，按1.5%缴纳，契税是7.5万；新政策下140平米以下按1%，只需要缴5万，直接省下2.5万。

再看二套房的情况。买一套总价500万、面积90平米的二套房：老政策按3%缴纳，契税高达15万；新政策按1%缴纳，只需5万，一口气省了10万。如果是总价1000万、面积180平米的大户型二套房：老政策按3%是30万，新政策按2%是20万，也省了10万。对于置换家庭来说，这笔钱足够覆盖不少装修费用了。

首套二套怎么认定

契税优惠的认定是以家庭为单位的，家庭成员包括购房人本人、配偶以及未成年子女。如果这个家庭名下没有住房，买的就是首套；名下已有一套住房，再买的就算二套。办理时需要提供购房合同、身份证、婚姻证明等材料，税务部门会通过部门间的信息共享来核实家庭住房情况，大多数情况下不需要自己额外跑腿开证明，流程比以前简便不少。

契税优惠政策与普通住宅标准取消同步

需要提醒的是，上海在2024年11月同时取消了普通住宅和非普通住宅标准的区分，交易环节的税费规则整体简化了。契税方面按上面的新政执行；增值税方面，个人出售取得不动产权证或者契税完税凭证满2年的住房，免征增值税，不满2年的按5%全额征收。过去内环内很多房子因为被划为非普通住宅，卖的时候增值税负担重，现在统一按满2年免税执行，二手房交易成本也降下来了。

缴纳契税的几个注意事项

第一，契税的计税依据是不含增值税的成交价格，如果合同价里包含了增值税，要先把增值税部分剔除再计算契税。第二，家庭住房套数的核查范围是上海市范围内的住房，外地房产一般不计入上海契税优惠的认定。第三，如果多缴了契税，可以按规定申请退税；如果享受优惠后房屋退房，也可以按规定办理相关手续。第四，办理缴税可以通过电子税务局线上申报，也可以到办税服务厅现场办理，建议提前准备好购房合同、发票和身份证明材料，一次办完少跑腿。

新政策对上海楼市意味着什么

从实际影响看，这次契税调整最大的受益群体是两类人：一类是置换改善的家庭，尤其是买二套大面积住房的，过去3%的税率确实不轻，现在按1%或2%执行，动辄省下几万到十几万；另一类是买90到140平米之间房子的首套买家，税率从1.5%降到1%，负担减轻了不少。整体来看，政策降低了购房交易成本，对活跃二手房流通、鼓励改善型需求释放都有明显的推动作用。如果你近期有买房或者卖房的打算，建议把契税、增值税、个税这几项一起算清楚，再结合自己的资金情况做决定，该享受的优惠一项都别漏掉。