最近不少准备买卖房子的朋友都在问：二手房税费到底有没有新变化？自己到底是多交了还是少交了？今天就用大白话把现在二手房交易涉及的税费捋一遍，帮你在签合同之前心里有个数，别到时候被中介一报价就懵了。

先搞清楚：二手房交易主要有哪几种税

买二手房，涉及的费用其实分几类：契税、增值税及附加、个人所得税，这三项是大头。另外还有印花税（住宅目前基本免征）、交易手续费、登记费这些小额费用。具体谁出钱，法律上没有强制规定，但市场惯例一般是：契税买家出，增值税和个人所得税通常由卖家承担，实际操作中很多都是买家兜底，签合同前一定要谈清楚。

契税：买房人必须交的税，新政策后更划算了

契税是买家绕不开的一笔钱。按照目前执行的政策，家庭买首套房，面积在90平方米及以下的，按成交价的1%交；90平方米以上的，按1.5%交。如果是二套房，90平方米及以下的按1%，90平方米以上的按2%。需要注意的是，这里的“首套”“二套”认定，很多城市已经调整为按区县范围内认房，也就是说你在别的城市有房，在本地买房未必算二套，具体要看当地税务部门的认定口径。

举个例子：你在本地买一套首套、100平方米、总价200万的房子，契税就是200万乘以1.5%，等于3万元。如果是80平方米的小两居，总价150万，契税只要1.5万，明显更省。

增值税：满两年免征，这条红线别搞错

增值税主要看房子“满没满两年”。卖家持有住房满两年（一般以契税发票或房产证登记日期算起），普通住宅出售时免征增值税；不满两年的，要按5%的征收率全额缴纳，算上附加税费，实际负担大概是5.3%左右。这笔钱金额不小，一套300万的房子如果不满两年，光增值税这块就要十几万，所以买不满两年的房子，一定要问清楚谁来承担这笔费用。

一线城市北上广深有个特殊之处：普通住宅和非普通住宅的增值税政策有区别，满两年的非普通住宅可能按差额征收，买之前建议先让中介或税务窗口算清楚。

个人所得税：满五唯一免征，卖家最关心的一条

个人所得税看两个条件：满五（持有满五年）加唯一（卖方家庭在该地区仅此一套住房）。两个条件同时满足，免征个税；缺一个，就要交。税率一般是差额的20%或者全额的1%到2%，各地执行标准略有不同。哪个划算，要看你的买入价和卖出价差多少，差价大的按差额20%更贵，反而按全额核定征收更划算，可以提前测算一下。

提醒一句：满五唯一的“唯一”是以家庭为单位计算的，包括配偶和未成年子女名下的房产。如果夫妻名下有两套房，卖其中一套就不算唯一，要交个税。

新政策带来的几个实际变化

第一，契税优惠力度加大。此前90平方米以上首套房按1.5%、二套按2%的税率落地后，改善型购房者的成本明显下降，一套400万的改善房，二套房契税能省下几万块。

第二，认房口径放宽。不少城市不再跨区域查房，本地买房的认定更宽松，很多在外地有房的购房者也能享受首套优惠税率。

第三，置换卖房的支持政策增多。部分地区对卖旧买新的家庭给予退税或补贴，如果你的房子满五唯一，卖房环节基本没有个税和增值税负担，换房成本大幅降低。

买卖双方签合同前的省钱建议

一是核实房屋年限。让卖家提供契税发票或不动产权证，确认是否满两年、满五年，这直接决定增值税和个税是否免征。

二是确认房源性质。商品房、经济适用房、房改房、动迁安置房的税费规则不一样，有些房源上市交易还有额外条件，签约前务必查清。

三是谈好税费承担方。合同里白纸黑字写清楚每项税费谁出，避免过户时扯皮。市场上虽然流行“各付各税”或者“买家包税”，但包税存在一定风险，尤其是房价与实际成交价不符的阴阳合同，千万别碰。

四是留好票据。购房发票、契税完税证明都要保存好，将来你再卖房时，这些是计算差额、认定持有年限的关键凭证。

总结

总的来说，目前的二手房税费政策对刚需和改善买家都比较友好：首套房契税最低1%，满两年免增值税，满五唯一免个税。只要房子本身条件达标，交易成本比前些年低了不少。买房前多花半小时核实房龄、房源性质和税费分担，可能帮你省下几万甚至十几万，这笔功课值得做。政策各地执行细节略有差异，签合同前最好到当地不动产登记中心或税务窗口确认一遍，以最新口径为准。