货币化棚改政策是什么？一文读懂棚改货币化的来龙去脉和对楼市的影响 很多人在新闻里听过“货币化棚改”这个词，尤其是关注房价走势的朋友，经常看到“三四线城市房价上涨是棚改货币化推动的”这类说法。那货币化棚改到底是什么政策？它为什么能影响房价？现在还在执行吗？这篇文章就用大白话把这些事讲清楚。 h2 什么是货币化棚改 棚改，全称是棚户区改造，就是把城市里那些低矮破旧、缺少水电暖气、居住条件很差的平房区、老厂房宿舍区拆掉重建，改善居民的生活环境。 棚改有两种补偿方式。一种是实物安置，也就是拆了你的旧房子，直接补偿给你一套新建的安置房，俗称“拆房子还房子”。另一种就是货币化安置，政府或开发商不给你房子了，直接给一笔钱，让你拿着钱自己去市场上买商品房住。这个直接发钱补偿的方式，就叫货币化棚改，也叫棚改货币化安置。 简单说，货币化棚改就是：拆你的老房子，给你现金，你自己去买商品房。 h2 货币化棚改是怎么来的 棚改本身很早就有了，但早期进度慢，主要靠实物安置，地方财政压力也大。2014年到2015年前后，中国房地产市场遇到了明显的高库存问题，尤其是三四线城市，开发商建了大量房子卖不出去，库存积压严重。 为了解决这个局面，2015年国务院明确部署，棚改补偿方式从以实物安置为主转向货币化安置优先。为了给棚改提供资金，央行创设了抵押补充贷款工具，也就是PSL，由国开行等政策性银行向地方政府和棚改项目提供长期低息贷款。地方拿到钱之后，直接以现金形式补偿给拆迁户。 这套机制的巧妙之处在于资金循环：央行出钱给政策性银行，政策性银行贷款给地方，地方政府用这笔钱拆迁并补偿现金，拆迁户拿着钱去买房，开发商卖掉房子回笼资金，去库存的目标就实现了。 h2 货币化棚改对楼市的影响 货币化棚改最直接的效果就是创造了大量购房需求。棚改大规模推进的2016年到2018年，全国每年开工的棚改套数都在600万套上下，其中相当大比例采用了货币化安置。这些拆迁户集中拿着现金进入商品房市场，短期内需求猛增。 效果最明显的就是三四线城市。一二线城市的棚改体量相对有限，而大量的县城和地级市棚改规模大，本地商品房市场本来就供需平稳，突然涌入大量持币购房者，房价自然快速上涨。2016年到2018年，很多三四线城市和县城的房价翻了一倍，当地居民普遍感受到“拆迁致富”和“房价追不上”同时发生。 对于开发商来说，棚改货币化帮助消化了积压库存，很多房企在那几年大举进入三四线城市拿地扩张，销售规模快速膨胀。 h2 货币化棚改带来的问题 政策效果好的一面明显，但副作用也慢慢显现出来。 第一是推高了房价。大量补偿资金进入楼市，相当于凭空增加了购买力，一些本来没有产业和人口支撑的城市，房价脱离基本面上涨，普通没拆迁的年轻人买房越来越难。 第二是地方债务压力。棚改的钱不是白来的，靠的是政策性银行贷款，后期要靠卖地收入和财政来偿还。房价上涨的势头一旦放缓，土地卖不动，地方的偿债压力就暴露出来。 第三是需求透支。拆迁带来的购房需求是一次性的，房子拆完补完，这批购买力就消耗掉了。等棚改规模收缩之后，不少三四线城市的楼市失去了最重要的支撑，库存问题换了个形式又回来了。 h2 货币化棚改后来怎么样了 2018年下半年开始，政策风向转变。当年10月国常会明确提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此后棚改货币化的比例大幅下降，PSL投放也明显收缩，各地更多回到实物安置的思路。 2020年之后，政策进一步转向城市更新和老旧小区改造，重点从“大拆大建”变为“修修补补”，能改的不拆，避免大范围拆迁推高成本和房价。大规模的货币化棚改时代基本结束了。 不过近两年情况又有新变化。部分城市的城中村改造被纳入了新的政策支持范围，专项借款、专项债等工具重新启动，一些地方也提出了房票安置等类似货币化补偿的变通做法。可以理解为老政策换了新的形式和更严格的适用条件，而不是简单地全面重启。 h2 普通人该怎么看待这项政策 对拆迁户来说，棚改货币化让他们拿到了实实在在的现金补偿，很多人因此改善了居住条件，这确实是政策的实惠。 对普通购房者来说，这段历史留下一个重要提醒：政策驱动的需求可以在短期内快速推高房价，但如果没有产业、人口和收入支撑，涨上去的价格未必守得住。最近几年部分三四线城市房价回落，恰恰印证了这一点。 判断一个城市的房子值不值得买，与其期待下一轮棚改再来一波行情，不如多看看当地的人口是流入还是流出、产业是强是弱、收入水平怎么样。棚改的历史已经说明，靠短期刺激堆起来的繁荣，往往难以长期持续。