很多人手里拿的房子是单位分的福利房，后来房改的时候自己掏钱买断了产权，这种房子就叫房改房，也叫已购公房。现在想把它卖掉换钱或者换新房，很多人心里没底：这房子到底能不能卖？要办什么手续？会不会比别人多交钱？下面用大白话把这些问题讲清楚。

房改房到底是什么，能不能卖

房改房是上个世纪九十年代住房制度改革时期的产物。原来是单位或者国家的公房，职工住在里面只交租金，后来按照政策优惠价格把房子买下来，拿到了产权证。拿到产权证之后，这房子在法律上就是你的私产了，理论上可以正常出售。

但要注意一点：能不能卖，先看产权证上写的什么。如果拿到的是完整的房屋所有权证，而且土地使用权也没问题，那就具备上市交易的基础条件。如果产权证还没办下来，或者房子产权有纠纷、被查封、被抵押，那暂时是卖不了的。

出售前要满足几个硬条件

第一，产权要清晰。房子必须是房改时依法购买的，产权证办好，登记在你名下。如果房子是夫妻共同财产，卖的时候两个人都要同意，签字都得齐。

第二，有些房子当年房改时是按标准价买的，而不是成本价。按标准价购买的房改房，产权单位和个人是按比例共有的，这种房子想上市，得先把产权补成完全产权，也就是补足差价，变成成本价产权之后才能正常交易。

第三，涉及土地出让金的问题。房改房的土地很多是划拨性质的，不是出让的。出售的时候，按政策要补交土地出让金，这笔钱各地标准不一样，一般是按照当地公布的基准地价或者房屋售价的一定比例来收，通常是房价的百分之一左右，具体得问当地不动产登记部门。这笔钱谁出，法律上没有强制规定，买卖双方谈好就行，实际操作里大多是卖家承担，因为这是卖家房子历史遗留的问题。

第四，如果房子原来是央产房或者单位有特殊约定的公房，有些单位内部有规定，比如原单位有优先购买权，或者需要原单位开具同意上市的证明。卖之前最好先跟原产权单位确认一下，免得签了合同过不了户。

出售流程怎么走

第一步，核实产权。把房产证、土地证或者不动产权证拿出来，去不动产登记中心查一下房子的状态，确认没有抵押、查封这些限制。

第二步，如果需要补交土地出让金或者补足成本价差价，先去办这个手续，拿到完税或者缴费凭证。

第三步，找买家，谈价格，签买卖合同。合同里把房价、付款方式、过户时间、户口迁出、物业交割这些写清楚。

第四步，办理网签和过户。现在大部分城市都是买卖双方带着身份证、产权证、买卖合同去不动产登记中心办理转移登记，缴税之后就能过户。

第五步，交房。钱结清、房子交付、水电物业结清，交易就算完成了。

卖房改房要交哪些税费

卖家这边主要看两个税。一个是增值税，房改房一般房龄长，只要满两年就免增值税。另一个是个人所得税，如果房子满五年，而且是卖家家庭唯一住房，可以免个税；不满足这两个条件的，按差额百分之二十或者全额百分之一到百分之二征收，各地执行有差异。这里有个好消息：房改房购买时间可以按当年房改购房的原始凭证来算，也就是按你参加房改买断产权的时间算年限，很多人当年买得早，早满五年了。

买家这边主要是契税，首套房九十平以下百分之一，九十平以上百分之一点五，二套房税率会高一些。另外还有少量的登记费、工本费。

几个容易踩坑的地方

一是户口问题。有些房改房里挂着原单位职工或者家里老人的户口，签合同前问清楚户口情况，约定好迁出时间和违约责任。

二是共有人问题。房改的时候如果用了夫妻双方工龄，房子大概率是共同财产，卖的时候必须两个人都签字，少一个人签字合同都可能出麻烦。

三是土地性质问题。个别老房子土地证和房产证信息对不上，过户前先去核实，别等买家付了定金才发现办不了手续。

总的来说，房改房出售政策并不复杂，核心就是三件事：产权完整、补交土地出让金、税费算清楚。把这些提前弄明白，交易起来跟普通二手房没什么区别。