最近后台问昆明二手房的朋友特别多，有人担心自己没昆明户口买不了，有人搞不清卖房要交多少税，还有人问贷款首付到底要给几成。这篇文章就把昆明二手房相关的政策一次性说清楚，买房卖房之前可以先对照看看。

昆明二手房不限购也不限售

先说大家最关心的资格问题。昆明目前对二手房没有限购，不管是昆明本地人还是外地人，名下有多少套房子都可以继续买，不需要社保年限，也不看户口。这一点比很多一线城市宽松太多了，外地的朋友想来昆明安家，完全不用纠结购房资格。

限售方面，昆明也已经放开了。以前新房拿到证要等几年才能卖，现在这个限制取消了，二手房更不存在限售一说，只要产权证在手、房子没有抵押查封，随时可以挂牌交易。

首付比例和商贷利率降到了低位

贷款是买二手房绕不开的一环。目前昆明商业贷款的首付比例已经降到了历史低点：首套房最低15%，二套房最低25%。这里的认定执行的是认房不认贷，也就是说，只要你在昆明名下没有住房，就算首套，哪怕你以前在外地买过房、贷过款，也不影响首套身份。

利率方面，首套房贷利率已经到了3字头出头，具体多少要看银行和你的征信情况，不同银行之间有差异，建议买房前多问两三家对比一下。如果是二套房，利率会略高一点，但整体也比前几年低了不少。算总账的话，同样贷一百万，现在的月供比前几年的高峰期少几百到上千元，这也是现在上车压力小一些的重要原因。

公积金贷款额度提高，利率更低

有公积金的朋友一定要优先用公积金贷款。昆明公积金贷款的额度，夫妻双方都缴存的最高可以贷到80万元左右，单方缴存的家庭额度低一些，多孩家庭还可以上浮。公积金贷款利率已经降到2.6%左右，比商贷低了一大截，同样额度下每个月能省不少利息，长年累月下来省的钱很可观。

另外，公积金不光能贷款，缴存职工租房、装修、还房贷在很多情况下也可以提取账户余额，具体提取条件可以直接打昆明公积金中心的电话或者在线上查，别让钱躺在账户里睡大觉。

二手房交易主要交这几笔税

税费是二手房交易里最容易踩坑的部分，我把主要的几项列出来。

第一是契税，由买方承担。按最新政策，家庭首套房140平方米以下的按1%收，140平方米以上的按1.5%收；二套房140平方米以下也是1%，140平方米以上按2%收。这个税是在办过户缴税的时候交的。

第二是增值税，跟房东持有年限挂钩。房子满两年就免征，不满两年要按5%左右全额征收，这笔钱金额不小，所以买没满两年的房子一定要在合同里写清楚谁来承担，避免后面扯皮。

第三是个人所得税。房东的房子如果满足满五年且是家庭唯一住房，也就是常说的满五唯一，个税免征。不满足的话一般按计税价格的1%左右征收，或者按差额的20%征收，具体执行方式以当地税务部门核定为准。

除了这三大税，还有一笔中介费要心里有数，昆明市场普遍在成交价的1%到2%之间，可以谈。此外产权调查、评估等小额费用也要提前问清楚，把所有成本列个清单再决定出价。

带押过户落地，换房更省事了

以前卖房要先凑钱把贷款还清、解押了才能过户，很多换房的人卡在这一步。现在昆明已经落地了带押过户，房子还有贷款没还清也能直接办理过户，不用先借过桥资金，流程更快也更安全，交易资金还有监管账户兜底，买卖双方都踏实。

另外，昆明也推了以旧换新的相关服务，想卖旧买新的家庭可以关注官方平台发布的活动，有时能享受优先推售、税费优惠或者中介费减免，比自己慢慢挂牌快得多。

买二手房前务必核实这几件事

政策是明面上的，真正决定你买得安不安心的是房子的底细。签合同之前，一定要去不动产登记中心查一下房屋的产权状况，确认没有抵押、查封、权属纠纷；问清楚房子有没有出租，租户是否放弃优先购买权；学区房要核实学位有没有被占用；原房主的户口什么时候迁走，也要白纸黑字写进合同。税费承担方式、付款节点、交房时间这些关键条款，一条都别漏。

总的来说，现在的昆明二手房市场，政策面是近几年最友好的阶段：不限购、不限售、首付低、利率低、税负也在下降，适合自住的买家有比较大的挑选和议价空间。不过政策一直在微调，动手之前建议再向昆明市住建部门、不动产登记中心和公积金中心核实一遍最新口径，再结合自己的预算和需求做决定，稳稳当当把房子买到手。