买房是很多家庭最大的一笔支出，除了房款本身，税费也是一笔不小的开销。契税作为买房过程中必须缴纳的税种之一，很多人只知道要交，却不知道国家其实出台了不少契税优惠和抵扣政策。用好了这些政策，实实在在能省下几万元甚至更多。今天就用大白话，把契税抵扣政策讲清楚。

什么是契税，买房要交多少

契税简单说就是买房的时候，买家要向国家缴纳的一种税。交多少，主要看两个因素：一是房子的性质，二是你买的房子面积多大。按照现行政策，购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，契税税率是1%；面积在90平方米以上的，契税税率是1.5%。如果你买的是家庭第二套住房，面积90平方米及以下的税率是1%，90平方米以上的税率是2%。可以看到，近年的政策对首套房、刚需小户型的支持力度是很大的。

契税抵扣和减免政策有哪些

严格来说，契税不存在像个税那样的“抵扣”概念，但在实际操作中，契税可以享受减免、退税等优惠，效果上和抵扣差不多。下面几种情况最常见。

第一，家庭唯一住房和第二套住房的税率优惠。只要符合“家庭唯一住房”或“第二套改善性住房”的条件，就能按低税率缴纳契税。这里的家庭指的是购房人、配偶以及未成年子女。注意，已经成年的子女单独算一个家庭，所以孩子成年后买房，可以单独享受首套房优惠。

第二，拆迁安置房的契税减免。如果你的老房子被拆迁，用拆迁补偿款重新购买住房，价格不超过补偿款的部分，可以免征契税；超出部分才需要按规定缴纳。这条政策对拆迁户来说非常实惠。

第三，卖旧买新的退税政策。为了支持改善性住房需求，国家出台了换购住房的退税政策：如果你卖掉自己名下的住房，并在同一年或者规定期限内重新购买住房，新买住房的缴纳金额大于或等于卖房时对应的个税和契税，可以申请退还一定比例的税款。这个政策对“卖小买大”“卖旧换新”的家庭来说是实打实的优惠。

第四，特殊群体减免。比如因自然灾害失去了住房，重新购买住房的，可以酌情减免契税；法定继承人继承土地、房屋权属的，不征收契税；夫妻之间房产过户、离婚分割房产，也不需要缴纳契税。

办理契税优惠需要准备哪些材料

想享受契税优惠，光知道政策还不够，材料必须备齐。一般来说，办理时需要带上身份证、户口本、结婚证（已婚的话）、购房合同、购房发票等。证明家庭住房情况时，税务部门会通过系统查询你名下的房产记录。如果是拆迁户，还需要提供拆迁补偿协议；如果是换房退税，需要提供卖房和买房的相关合同、完税凭证等。各地要求可能略有差异，建议办理前先咨询当地税务部门或不动产登记中心，免得白跑一趟。

缴纳契税时要注意的几个坑

第一，契税的计税依据是房子的成交价格，如果成交价明显低于市场价，税务部门有权核定价格，所以不要为了少交税故意做低房价，得不偿失。

第二，契税要在规定时间内申报缴纳，一般是办理房屋权属登记之前。逾期缴纳可能产生滞纳金，影响办证进度。

第三，买房时的购房时间认定很重要，直接影响能不能享受优惠政策。比如换房退税，对卖房和购房的时间有明确要求，签合同、交税、办证的时间节点都要留好凭证。

第四，二套房的认定标准各地执行细节可能不同，有的地方认房又认贷，有的只看名下房产。买房前先搞清楚当地政策，算清楚自己到底按什么税率缴税。

契税抵扣政策问答

问：契税能抵扣个人所得税吗？答：不能。契税是个别地方曾经试点过的个税抵扣项目，目前全国范围内契税不能用于抵扣个人所得税，但首套房贷款利息可以享受个税专项附加扣除，这是两回事，别搞混了。

问：契税交多了能退吗？答：可以。如果因为政策理解错误、税率适用错误多缴了契税，可以自缴纳税款之日起三年内向税务机关申请退还。

问：买商铺、公寓能享受契税优惠吗？答：不能。契税优惠只针对住房，商铺、写字楼、公寓类商业性质的房子按3%到5%的税率缴纳，具体标准由各地确定。

总结

契税虽然看起来只是房款的百分之一二，但对于动辄上百万的房价来说，也是一笔不小的钱。买房前搞清楚自己适用哪档税率，买房后及时办理减免、退税手续，能省则省。建议大家在交易前多咨询当地税务部门，把政策吃透，材料备齐，该享的优惠一项都别落下。毕竟省下来的每一分钱，都是自己的血汗钱。