说到在北京买房，大多数人第一反应是限购，其实限售同样关系到购房人的钱包。限售简单说就是：房子买回来以后，在一定年限内不允许上市交易，想卖也卖不了。北京并不是对所有商品房都限售，而是针对几类特定房源，搞清楚自己买的房子属不属于限售范围，直接影响以后的变现能力。

北京哪些房子有限售要求

第一类是限竞房。2017年以后，北京很多地块按限房价、竞地价的方式出让，建成的房子就是限竞房。政策要求购房人取得不动产权证未满5年的，不得转让所购住房。也就是说，拿到房产证那天起算，满5年才能往市场上卖。

第二类是共有产权房。购房家庭只买一部分产权，另一部分由政府代持机构持有。按照北京市共有产权住房管理办法，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。确有特殊原因需要转让的，可以申请由代持机构回购。满5年之后，可以按市场价格转让自己持有的份额，但代持机构有优先购买权，交易对象和流程也比普通商品房麻烦一些。

第三类是历史上的自住型商品房。这是2013年到2018年前后推出的政策房，规定购房后5年内不得上市交易，满5年后再卖，如果有增值，差价部分的30%要上交。这类房源现在逐渐进入正常交易期，但市场上还在流通，买卖双方都要注意这条规定。

第四类是经济适用房。2008年4月之后签订购房合同的经适房，需要满5年才能上市交易，并且要按规定补交土地收益等价款，补完才能按商品房流程过户。

另外还有商办类项目。2017年326政策以后，个人购买商办房本身就有很高门槛，个人想接手二手商办也得有购房资格，等于变相限制了流通，卖的时候价格往往有明显折让。

限售年限到底怎么算

这一点最容易搞错。限售年限是从取得不动产权证的登记日期开始算，不是从网签日期算，也不是从交房或者拿到钥匙那天算。很多业主感觉早就满5年了，一查房产证日期其实还差几个月，结果合同都签了却办不了过户，非常被动。卖房之前一定要先翻出产权证确认日期。

限售期内房子就完全不能动吗

正常的市场买卖确实不行，但继承、法院判决、离婚析产这类产权变动一般可以按相关规定办理，不过后续再往市场上转让时，通常还是受年限约束。每个家庭情况不一样，遇到这类问题建议直接问不动产登记中心或者北京市住建委，别轻信中介的一面之词。

限售对买卖双方意味着什么

对买家来说，限售等于锁定了资金流动性。买了限竞房或者共有产权房，5年之内急用钱很难把房子变成现金，所以手里钱不宽裕、未来几年可能有大额支出的人，买这类房之前要掂量清楚。共有产权房还要考虑份额转让规则复杂、买家范围受限这些因素。

对卖家来说，关键是别在年限上踩坑。挂牌前先确认产权证满没满5年，限竞房、经适房还要算清楚有没有收益上交或者补交价款的环节，这些都会影响到手能拿多少钱，报价的时候也要把这些成本考虑进去。

买房前怎么核实房子是否限售

几个实用办法：一是看土地出让性质，限竞房在预售证和购房合同里一般会写明转让限制；二是问开发商或者中介时要求拿出政策依据，写进补充协议；三是查北京市住建委官网的项目公示信息；四是过户前到不动产登记部门核验产权状态。多花十分钟核实，能省掉后面一堆麻烦。

北京限售政策未来会放松吗

近几年不少城市已经陆续取消了限售，北京也在持续优化楼市调控，限购、首付、税费等方面都有过调整，但针对限竞房、共有产权房这类政策性住房的限制目前仍然执行。政策随时可能变化，具体到某一套房子怎么认定，一切以北京市住建委发布的最新文件和官方答复为准。

总结一下，北京限售主要针对限竞房、共有产权房、自住房、经适房和商办类项目，年限大多从拿证起算满5年。买房前搞清楚房源性质，卖房前算好时间和成本，才不会在交易环节被卡住。