很多在福州生活的朋友，买完第一套房子之后，随着家里人口增加或者改善居住的需求，都会考虑再买一套。但二套房和首套房的政策差别不小，首付要多少、贷款利率怎么算、怎么认定你是不是二套房，这些问题搞不清楚，很容易在买房路上踩坑。这篇文章就把福州二套房政策的核心内容给大家捋一遍，尽量用大白话讲明白。

福州二套房是怎么认定的

首先要知道，银行判断你是首套还是二套，主要看你名下有没有房子、有没有贷款记录。目前福州执行的是“认房不认贷”的思路，也就是说，主要看你家庭在福州本地名下有没有住房，而不是看过去有没有贷过款。

举个例子，如果你以前在外地买过房、贷过款，但已经还清了，而且福州本地没有房，那在福州买房时可以按首套来算。反过来，如果你在福州已经有一套房子在名下，哪怕贷款早还清了，再买一套也会被认定为二套房。夫妻双方名下的房产是合并计算的，未成年子女名下的房子也算在家庭名下。

二套房首付比例是多少

按照近几年的政策调整，福州二套房的首付比例已经明显降低。以前二套房首付要四成甚至更高，现在商业贷款购买二套房，最低首付比例已经降到了15%左右，和首套房基本拉平了。这对想改善住房的家庭来说是个实实在在的好消息。

打个比方，你看中一套总价200万的房子，按15%的最低首付算，首付只需要30万，剩下的170万可以走商业贷款。当然，具体首付多少，还要看你的征信情况、收入水平和银行的实际审批，征信有逾期记录的话，银行可能会要求提高首付。

二套房贷款利率情况

利率方面，现在房贷利率下限已经放开，各银行可以根据实际情况自主定价。整体来看，福州二套房的贷款利率比前几年降了不少，和首套房的差距也在缩小。不过二套房利率通常还是会比首套略高一点，具体执行多少，建议买房前多问几家银行对比一下，不同银行的报价可能不一样。

另外要提醒的是，LPR每年会调整，存量房贷的利率也会跟着变动。如果你已经有房贷，可以关注每年利率重定价日的变化。

公积金贷款买二套房的规定

用公积金贷款买二套房，条件会稍微严格一些。一般来说，首套房的公积金贷款必须结清，才能申请二套的公积金贷款。如果首套的公积金贷款还没还完，再买房就只能走商业贷款，或者等结清后再申请。

公积金贷款的二套房首付比例和利率，与商业贷款有所不同，通常二套公积金贷款利率会上浮。公积金贷款有额度上限，夫妻双方共同申请的额度更高，具体额度要结合你的公积金缴存年限、账户余额来算，可以登录福州公积金中心的官网或公众号查询。

二套房的税费要交哪些

买二套房，除了首付和月供，税费也不能忽视。主要涉及契税，二套房的契税税率一般按房屋面积来区分，90平米以下和90平米以上执行的税率不一样，面积越大税率相对越高。此外还有中介费、评估费等杂项开支，算预算的时候都要考虑进去。

如果你是卖掉旧房再买新房，卖房那一端还可能涉及增值税、个人所得税，持有满两年的普通住宅可以免增值税，满五唯一的房子可以免个税，这些条件也会影响你的换房成本。

买房前给大家的几点建议

第一，买房前先查清楚自己家庭名下的房产和贷款情况，确认到底按首套还是二套算，这直接影响首付和利率。第二，多跑几家银行对比利率和审批条件，别只盯着一家的报价。第三，留足资金余量，除了首付，装修、税费、应急的钱都要预留出来，月供最好控制在家庭收入的三成以内，压力会小很多。第四，政策是动态调整的，签约前最好再向福州住建部门或贷款银行核实最新的执行标准，以当时的政策为准。

总的来说，现在福州二套房的购房门槛比前几年低了不少，首付比例下调、利率走低，对于有改善需求的家庭来说是个不错的窗口。但买房是大事，把政策细节弄清楚、把账算明白，再动手也不迟。