房改房也就是大家常说的房改房、已购公房，是早年单位把公房卖给职工形成的房子。这类房子因为产权来源特殊，买卖、继承、拆迁时经常遇到各种问题。最近几年各地对房改房的政策陆续调整，今天就用大白话把最新的政策要点、交易流程和注意事项给大家讲清楚，家里有房改房的朋友建议看完。

什么是房改房，产权到底归谁

房改房是城镇住房制度改革的产物，简单说就是上世纪九十年代前后，职工按照成本价或者标准价把单位分的公房买下来。按成本价购买的，产权归个人所有；按标准价购买的，个人只拥有部分产权，需要补足成本价款之后才能拿到完整产权。所以拿到房改房，第一件事就是看产权证上的产权性质，确认是成本价还是标准价，这直接决定了房子能不能正常上市交易。

房改房上市交易的新变化

现在大部分城市已经放开了房改房上市的限制，只要取得完全产权、拿到房产证，就可以正常买卖。但有几点要注意。第一，按标准价购买的房改房，必须先到原产权单位或者住房保障部门补齐差价，换成完全产权证才能过户。第二，有些单位的房子在出售时合同里约定了原单位有优先购买权，或者规定了一定的限制期，这类房子交易前要先和原单位确认清楚，避免签了合同过不了户。第三，部分房改房土地性质是划拨用地，过户的时候需要补缴土地出让金，这笔钱各地标准不一样，一般是按地段等级乘以面积来计算，签合同前要问清楚由谁承担。

过户税费怎么算

房改房交易涉及的税种和普通商品房基本一样，包括契税、增值税和个人所得税。契税根据面积和套数来定，首套九十平米以下一般按百分之一，九十平米以上按百分之一点五，二套房税率会高一些。增值税方面，房改房的起算时间一般按照购房款收据或者契税完税凭证的日期计算，很多房改房早就满了两年，可以免征增值税。个人所得税方面，如果满足满五唯一，也就是房产证满五年且是卖家家庭唯一住房，可以免征。这里有个容易被忽略的点，房改房的购买时间可以追溯到职工最初购买公房的时间，所以绝大多数房改房都能享受满五或者满二的优惠，这一点比很多商品房还要划算。

继承和赠与方面的政策要点

房改房的继承和其他房产没有太大区别，继承人拿着继承公证书或者法院文书就可以办理过户。如果原房主还没有补足标准价差价就去世了，继承人需要先补齐差价换成完全产权再继承。赠与方面，直系亲属之间赠与免征个人所得税和增值税，只需要缴纳契税，但受赠的房子以后再出售时，可能需要按照差额缴纳百分之二十的个税，这一点要比买卖多花不少钱，家庭成员之间转移房产时建议提前算好账，看看走买卖还是赠与更划算。

老旧小区改造给房改房带来的利好

大部分房改房房龄都在二十年以上，很多被纳入了老旧小区改造范围。这几年国家持续加大改造力度，内容包括外墙保温、加装电梯、水电气管网更新、增设停车位和养老托育设施等。加装电梯对老房子的价值提升非常明显，尤其是原来五六楼的住户，电梯装好之后房子单价往往能上一个台阶。符合条件的房改房业主可以关注当地住建部门发布的改造计划，主动参与业主意见征集，涉及出资的部分政府会给予一定补贴。

买卖房改房的注意事项

第一，查产权。确认房产证是真证、产权人是谁、有没有共有人，共有人必须全部同意出售。第二，查土地性质，问清是否需要补缴土地出让金，金额多少。第三，查房子有没有抵押、查封。第四，房龄大的房子贷款会受影响，不少银行对房龄加贷款年限有限制，买房前先问银行能不能贷、能贷多少年。第五，如果房子正在出租，租户有优先购买权，需要租户放弃才能顺利过户。

总结

总体来看，房改房的政策环境是越来越宽松的，上市交易的障碍越来越少，税费上还有满五唯一等优惠，加上老旧小区改造持续推进，房改房的居住价值和市场价值都在提升。家里有房改房的朋友，建议先把产权性质搞清楚，该补差价的尽早补齐，需要交易的提前算好税费账，这样不管是自己住还是卖掉，都能少走弯路。