最近不少农村的朋友都在问，老家房子到底能不能翻建？宅基地还能不能批？城里人能不能回村买房？今天就用大白话，把现在农村房子的新政策捋一遍，看完你心里就有数了。

宅基地还是坚持一户一宅

核心没变，还是一个家庭只能有一处宅基地。家里有儿子的，等儿子成家后可以分户，分户之后才能申请新的宅基地。如果家里已经有多处宅基地，超标的部分以后拆迁、确权的时候可能拿不到全部补偿，这一点要提前知道。

不过政策也留了口子。比如通过合法继承得到的房子，宅基地本身虽然不能继承，但房子是你的，地随房走，你可以继续住，也可以翻修，只是房子塌了就不能再重建了。所以老家的老房子如果长期没人管，最好定期维护，别让它彻底荒废掉。

自建房必须先批后建

现在农村盖房子不能像以前那样想盖就盖，必须先申请、审批通过才能动工。流程一般是先向村委会提出申请，然后乡镇政府审核，涉及占用农用地的还要办理农用地转用手续。面积标准各地不一样，一般每人有平米数上限，具体要问当地自然资源部门。

特别提醒两点：一是不准在耕地上建房，尤其是基本农田，这是红线碰不得；二是房子的高度、层数、外观风貌很多地方也有要求，特别是风景区和规划区内的村子，图纸可能都要报备。擅自开工属于违建，轻则罚款整改，重则拆除，得不偿失。

老房翻建改建要注意这些

老房子住了几十年想推倒重盖，同样需要审批。只要宅基地手续齐全、房子有证，翻建一般不难批，但也要走申请流程，不能偷偷先建。如果房子已经变成危房，可以走危房改造的渠道，符合条件的困难家庭还能拿到补贴，比如低保户、特困人员、脱贫户等，各地补贴标准不同，可以去乡镇问一下。

另外现在很多地方在推农房抗震改造和节能改造，加固墙体、加装圈梁这些也有相应补助，家里房子年头长的可以多关注当地通知，别错过申领时间。

城里人不能买宅基地建房

这一点很多人关心。政策明确，城镇居民不能到农村购买宅基地，也不能租块地盖别墅、建大院。城里人想体验乡村生活，可以租农房住，但租赁合同最长二十年，而且不能改变土地性质。所以网上那种城里人回村买小院的买卖，多数不受法律保护，钱交了容易出纠纷，一定要谨慎。

不过闲置农房可以盘活。村里可以通过集体统一把闲置房租出去做民宿、做农家乐，农民拿租金，村集体也能增收，这是政策鼓励的方向。

确权登记发证持续推进

农村房地一体确权登记这几年一直在推进，就是给农村的房子和宅基地发不动产权证。证拿到手，以后遇到征地拆迁、抵押贷款、纠纷处理都有凭据。如果家里宅基地是祖上传下来的、手续不全的，各地也出台了分类处理办法，符合条件的历史遗留问题可以补办手续，不用太担心，但要主动配合登记。

闲置宅基地可自愿有偿退出

有些人在城里安了家，村里老宅子空着。现在不少地方试点宅基地自愿有偿退出，也就是把宅基地和房子退给村集体，能拿到一笔补偿。注意这是自愿的，没人能强迫你退出，也不会因为你进城落户就把地收走。是否退出要看自己的打算，想以后回乡养老的就留着，铁了心不回来的可以考虑退了拿钱。

给大家的几点实在建议

第一，家里的宅基地证书、房产证、老批复材料都收好，别弄丢。第二，不管是新建还是翻建，一定先去村委会和乡镇问清楚流程再动手，别听别人说不用批就先盖。第三，老房子别彻底空着不管，隔段时间回去看看，房子塌了损失就大了。第四，各地执行细节差别不小，涉及钱的事，比如退出补偿、危房补贴，直接去乡镇相关部门问最靠谱。

总的来说，农村房新政策的方向就是管住乱建、保障居住、盘活闲置、确权到户。只要手续合法、按规矩办事，该有的权益一样都不少。家里有宅基地和农房的朋友，趁早把手续理清楚，免得以后吃亏。