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买第二套房的时候，很多人最关心的就是贷款问题。首付要准备多少？利率会不会比首套高？自己算不算二套房？这些问题搞不清楚，买房计划就容易被打乱。今天就给大家把二套贷款政策掰开揉碎讲清楚，看完你心里就有数了。
先说一个很多人容易搞错的地方：二套房不是看你现在手里有没有房子，而是看你的贷款记录和名下房产情况。银行和房产管理部门会通过系统查询你的购房记录，具体有这几种情况会被认定为二套。
第一，你名下已经有一套房子，再买一套，不管第一套是贷款买的还是全款买的，再买这套基本都按二套算。第二，你之前贷款买过房，哪怕后来把房子卖了，征信上还有贷款记录，再买房时很多城市也会按二套认定。第三，夫妻双方，只要有一方名下有房或者有贷款记录，再以家庭为单位买房，也算二套。
不过各地政策执行有差异，有些城市认房又认贷，有些城市只认房，还有些城市对卖掉旧房再买新房的情况有豁免政策。买之前一定要去当地不动产登记中心和银行问清楚认定标准，别自己想当然。
首付是买房人最直接的负担。按照目前全国层面的政策框架，二套房的首付比例已经比前几年宽松了不少。大部分城市的二套房首付比例在20%到30%之间，具体要看城市。
一线城市和部分热点二线城市，二套首付普遍偏高，有的地方要求40%甚至更高，尤其是购买非普通住宅的时候，首付门槛会更明显。而多数普通二线城市和三四线城市，二套首付已经降到20%或者25%，跟首套的差距在缩小。
举个例子，如果一套总价200万的房子，当地二套首付是30%，那你至少要准备60万首付，再加上税费、中介费这些，实际要准备的现金大概在70万左右。所以算预算的时候，千万别只算首付，杂七杂八的费用加起来不是小数目。
利率直接决定你每个月还多少钱。现在房贷利率参考贷款市场报价利率，也就是LPR，二套房的利率是LPR加点的形式，加的点数比首套房多一些。
目前大多数城市的二套房利率在3.3%到3.9%之间浮动，具体看城市和银行。一线城市的二套利率相对高一点，有些地方会加点更多；三四线城市为了刺激楼市，利率往往压得比较低。同一家银行，首套和二套的利差一般在几十个基点左右。
建议大家在买房前多问几家银行，把利率、加点、还款方式都对比一遍。有些银行对优质客户有利率优惠，比如工资代发在这家银行、或者存款理财业务比较多的，可以争取到更低的加点。利率哪怕只差0.1%，贷100万30年下来也能省好几万利息，值得花时间比价。
想顺利批下二套房贷款，这几个条件得满足。首先是征信，这是银行审核的重中之重。近两年内不能有连三累六的逾期记录，也就是连续逾期三期或者累计逾期六次，有这种情况基本会被拒贷。负债率也有要求，如果名下还有其他贷款没还清，月供加起来超过收入的一半，银行会担心你的还款能力。
其次是收入证明，银行要求月收入至少覆盖月供的两倍。如果你是上班族，提供工资流水和收入证明；如果是自己做生意，提供营业执照、对公流水和纳税记录。流水最好提前半年开始养，临时突击转账的流水银行是能看出来的。
另外，首付款来源也要说得清楚。银行会查你首付资金的流向，如果是借来的钱或者刚从理财里大额转出的，需要提供说明。这几年对贷款资金用途审查很严，千万别想着用消费贷、经营贷凑首付，一旦被查出来，银行会要求提前结清贷款，得不偿失。
可以，但有条件。用公积金贷款买二套房，前提是第一套房的公积金贷款已经结清，而且家庭名下房产数量和面积要符合当地规定。很多城市要求第一套房人均面积低于当地标准，才允许用公积金买第二套。
公积金二套贷款的利率比商贷低不少，目前五年期以上首套公积金利率是2.85%左右，二套会上浮一些，大概在3.3%上下，但仍然比商贷划算。如果你的公积金缴存年限够、余额够、当地政策也允许，优先考虑公积金贷款，不够的部分再用商贷补，做组合贷，能省不少利息。
不过公积金贷款有额度上限，各城市不一样，有的地方个人最高能贷六七十万，有的只有三四十万。买大房子的时候公积金不够用，组合贷是常见选择，只是组合贷办理周期长一些，卖房的业主如果不着急用钱一般都能接受。
第一，买房前先查自己的征信报告，人民银行征信中心每年有免费查询机会，发现问题提前处理，别等到银行拒贷了才发现逾期记录。第二，搞清楚当地的认定标准，认房认贷还是只认房，直接决定你首付和利率的高低。第三，如果是卖旧买新的置换需求，问问当地有没有卖房退个税、贷款认定豁免之类的政策，能用上能省不少钱。第四，签购房合同前，把贷款审批的时间周期问清楚，留足时间，避免因为贷款批不下来或者批得慢而违约。
总的来说，二套贷款政策这几年整体是往宽松方向走的，首付和利率的门槛都比前几年低。但各地执行细则差别不小，买之前多做功课、多跑几趟银行和不动产登记中心，把政策摸透了再出手，才能买得踏实、贷得划算。
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