买房子的时候，除了首付和贷款，契税是绕不开的一笔支出。很多人对契税怎么算、能减免多少并不清楚，结果多交了钱或者错过了优惠。这篇文章就用大白话把购房契税减免政策讲明白，帮你算清楚自己到底能省多少。

什么是契税，什么时候要交

契税是买房人在办理房屋过户、拿到房产证之前必须缴纳的一种税。简单说，只要你买了房，不管是新房还是二手房，只要办理产权登记，就得交契税。这笔钱一般是在办理网签备案或者缴税过户环节交给税务部门的，不交契税就办不了房产证。

契税的多少，主要看两个因素：一个是房子的面积，另一个是你买的这套房是不是家庭唯一住房。

最新契税优惠政策，税率大幅降低

根据财政部、税务总局等部门发布的新政策，契税优惠力度明显加大，尤其是140平方米这个标准线的变化，让很多改善型购房者受益。具体规定如下：

买家庭唯一住房的：面积在140平方米及以下的，契税税率按1%执行；面积在140平方米以上的，契税税率按1.5%执行。

买家庭第二套住房的：面积在140平方米及以下的，契税税率同样按1%执行；面积在140平方米以上的，按2%执行。值得一提的是，这次政策把北上广深四个一线城市也纳入了二套房优惠范围，以前这些城市的二套房要按3%交契税，现在符合条件也能享受优惠。

举个例子你就明白了：假设你买一套100平方米、总价200万元的首套房，按1%的税率，契税就是2万元。如果买的是150平方米、总价300万元的首套房，超出140平方米标准，按1.5%计算，契税就是4.5万元。相比以前90平方米以上要按更高税率交税，这次调整实实在在省下一笔钱。

家庭唯一住房怎么认定

很多人关心，什么情况才算家庭唯一住房。这里的家庭指的是购房人、配偶以及未成年子女。也就是说，你们一家三口名下加起来只有这一套房，就算唯一住房。

认定方式上，一般以购房时家庭在本市的住房情况为准。税务部门会通过房屋登记信息系统查询你的购房记录。如果房子已经卖掉了，名下没有其他住房，再买房也算家庭唯一住房。离婚、继承等特殊情况，各地认定细则可能略有差异，办理前最好先咨询当地税务部门或者不动产登记中心。

哪些情况不属于契税减免范围

并不是所有买房行为都能享受优惠税率。以下几种情况要特别注意：

第一，家庭拥有两套及以上住房，再购买第三套房的，不能享受优惠税率，要按3%的法定税率缴纳。第二，购买非住宅性质的房产，比如商铺、写字楼、车位，也按3%交税，跟住宅优惠无关。第三，通过赠与、继承以外的方式获得房产的，比如公司购房，同样不适用个人购房的优惠税率。

契税怎么办理，流程简单吗

现在办理契税越来越方便。买新房的，一般在收房办证阶段，由开发商统一组织或者自己到当地政务服务中心的税务窗口申报缴纳。买二手房的，在过户当天，买卖双方到不动产登记中心办理缴税和过户手续。

办理时需要带上身份证、户口本、结婚证、购房合同、发票等材料。很多城市已经支持线上申报，通过当地税务APP或者电子税务局网站就能提交资料、在线缴税，不用跑腿。

有一点要提醒：契税的优惠是以缴纳时间为准还是以网签时间为准，各地执行细节可能不同。政策切换期间买房的朋友，建议提前问清楚当地税务部门的执行口径，避免多缴或者材料准备不齐来回跑。

契税退税和多缴了怎么办

如果发现自己多缴了契税，不用慌，可以申请退税。比如买卖双方协商解除合同、房屋最终没有完成过户的，已经缴纳的契税可以申请退还。再比如先按老政策缴了税，后来政策调整税率降低，符合条件的也可以申请差额退税。退税需要向当地税务部门提交申请和相关证明材料，审核通过后税款会退回到你的账户。

买房前先算好这笔账

契税虽然是购房成本里相对小头的一部分，但几十万上百万的房子，税率差0.5个百分点就是几千甚至上万元。买房前搞清楚自己适用哪个税率，提前准备好家庭住房情况证明材料，该享受的优惠一项都别漏掉。

政策一直在动态调整，具体执行标准以你所在城市的税务部门最新公告为准。办理之前打个电话或者上官网查一下，花几分钟时间，可能帮你省下不少钱。