最近不少武汉的朋友在问，家里已经有一套房了，再买一套算二套房，政策上到底有什么变化？首付要多少？利率高不高？税怎么交？这篇文章就用大白话把这些事讲明白，帮你买房前心里有数。

武汉现在还限购吗

先说大家最关心的：武汉目前已经全面取消了住房限购。也就是说，不管你是武汉户籍还是外地户口，不管你名下已经有一套房还是两套房，都可以在武汉买房，不需要社保年限，也不需要落户门槛。买二套房在购房资格上已经没有任何障碍，想买就能买。

二套房是怎么认定的

很多人以为只要贷过款就算二套，其实现在的规则早就变了。武汉执行的是“认房不认贷”，简单说就是：只看你家庭（本人、配偶及未成年子女）名下在武汉实际拥有几套住房，不看以前有没有贷过款、贷款有没有还清。

举个例子：你以前贷款买过一套房，后来卖掉了，现在名下没房，再买房按首套算。反过来，如果你名下已经有一套房，哪怕这套房没有贷款，再买一套也算二套。还有一种情况，你在老家有房但武汉没房，在武汉买房一般也算首套，因为认房认的是购房所在城市。

二套房首付比例是多少

首付方面这几年一直在降。目前武汉商业贷款买二套房，最低首付比例已经降到15%。也就是说，一套总价200万的房子，首付最低只需要30万左右，剩下的可以贷款。这对想改善居住条件的家庭来说，资金压力比前几年小了很多。

当然，15%是最低线，具体还得看银行评估。如果你收入流水一般、征信有瑕疵，银行可能会要求适当提高首付。想少付首付，最好提前把征信报告打出来看看，把信用卡欠款、小额贷款这些都理清楚。

二套房贷款利率怎么样

利率上，二套房商业贷款利率是在5年期以上LPR的基础上加点形成的，目前普遍是LPR加20个基点左右，实际年利率大致在3.7%到3.9%这个区间，具体以放款银行的报价为准。

这个水平和前几年比差别很大。以前二套房利率动辄5%、6%，现在利息成本直接砍掉一大截。举个例子，贷100万、30年期，利率从5.5%降到3.8%，每月月供能少好几百块，总利息能省十几万。另外，如果你手里的存量房贷利率还比较高，也可以关注银行的批量调整政策，符合条件的老贷款也能降。

二套房契税交多少

税费是很多人容易忽略的一块。按照现行政策，买二套房的契税是这样收的：房屋面积140平方米及以下的，契税税率1%；面积超过140平方米的，契税税率2%。

这个政策比之前友好太多。以前二套房契税统一按3%收，一套200万的房子光契税就要交6万，现在如果面积不超过140平，只需要交2万，直接省了三分之二。所以买二套房时，面积选择会直接影响你的持有成本，能控制在140平以内就尽量控制。

用公积金贷款有什么规定

如果你和配偶都正常缴存住房公积金，买二套房也可以申请公积金贷款。武汉公积金贷款买二套房，首付比例和利率都有优惠，利率比商业贷款更低，能省不少利息。

不过要注意几点：一是公积金贷款有最高额度限制，夫妻双方共同申请的额度比单人申请高，如果房价较高、公积金贷款额度不够，可以办公积金加商贷的组合贷款；二是申请前要确认公积金连续足额缴存满规定期限，账户状态正常；三是如果名下第一套房的公积金贷款还没结清，需要先结清才能再次申请。

买二套房前的几点建议

第一，先查房再查钱。去不动产登记中心查一下家庭名下的房产登记情况，确认到底按首套还是二套算，别自己想当然。

第二，养好征信。贷款审批看征信记录，近半年尽量别频繁申请信用卡和网络贷款，别有逾期。

第三，多问几家银行。不同银行在首付执行、利率报价、审批尺度上略有差异，多比较总能找到条件更合适的。

第四，政策会动态调整。楼市政策这几年变化比较快，本文说的是目前的普遍执行口径，正式出手前，建议再到武汉市住建部门、不动产登记中心或贷款银行核实一次最新标准，以官方和银行的实际答复为准。

总体来看，现在在武汉买二套房，资格上没门槛，首付最低一成半，利率处于历史低位，契税也比以前省一大截，对有改善需求的家庭来说是个比较友好的窗口期。把预算、征信、房源这三件事提前准备好，流程会比想象中顺畅很多。