很多上海本地户口的朋友买房前都会犯嘀咕：我到底能买几套房？首付要准备多少？贷款怎么算才算首套？这篇文章就用大白话把上海人买房政策捋一遍，让你买房前心里有底。

上海户籍买房的基本限购规则

上海限购政策对户籍人口的核心规定是看套数。上海户口的单身人士，名下无房可以买1套住宅，已经有1套就不能再买了。上海户口的已婚家庭，以家庭为单位最多可以买2套住宅。注意，这里说的家庭是夫妻加上未成年子女，只要夫妻双方中有一人是上海户口，就按沪籍家庭来算。

单身和已婚买房差别很大

这一点很重要：单身只能买1套，结婚后家庭可以买2套。所以有些上海户籍的单身朋友买了一套之后想再投资一套，就得等到结婚后才行。查限购的时候，是查整个家庭名下的住房套数，包括配偶名下和未成年子女名下的房子，别以为把房子挂在孩子名下就能多买。

和父母共有的房子怎么算

不少上海家庭是老房子，产证上写着自己的名字，也写着父母的名字。按照现行规则，2011年1月28日之前（上海限购政策实施日）与父母共有的住房，一般不计入自己小家庭的购房套数；限购之后才共有的房子，就要算在套数里了。买房前建议先去拉一份产调，确认清楚自己名下到底算几套房，避免签了合同才发现没有购房资格。

离婚买房有冷却期

为了防止有人通过“假离婚”绕开限购，上海规定夫妻离异后，任何一方在3年内购买商品住房的，其名下住房套数按离异前家庭的总套数来计算。也就是说，离婚前家里已经有2套房，离婚后3年内谁都别想再买，超过3年才恢复各自的购房资格。

首付比例和贷款政策

现在上海执行的是“认房不认贷”，只要你名下在上海无房，就算首套，以前在其他城市有过房贷记录也不影响认定。这对换房人群是利好，卖掉旧房再买新房，照样能按首套算。

首付方面，经过几轮政策调整，首套房首付比例已经降到20%左右，二套房的首付比例也明显下降，临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域还有进一步优惠。房贷利率这几年也降了不少，首套利率比前几年高点时能省不少月供，具体执行利率以放款银行的报价为准。

交了公积金的朋友别浪费，公积金贷款利率比商贷低一截，能省下不少利息，不过有额度上限，家庭最高可贷额度还可能上浮，具体数额可以在上海公积金中心的官网或APP上测算。

买房要交哪些税费

如果是二手房，税费主要有三块。契税方面，目前140平米以下的房子，首套二套都按1%征收；140平米以上的，首套按1.5%，二套按2%。增值税方面，房产证满2年可以免征，不满2年要按5%左右缴纳，所以买未满2年的房子要格外算清成本。个人所得税方面，如果房子是“满五唯一”（房东满5年且是家庭唯一住房）可以免征，否则要按差额的20%或者全额的1%左右缴纳，这笔钱在实操中经常由买方承担，谈价时别忘了提。

上海房产税别忘了

上海是全国试点征收房产税的城市。对上海户籍家庭来说，新购的第二套及以上住房要交房产税，计算方式是家庭人均60平米以内的部分免税，超出部分按市场价的70%、税率0.4%到0.6%来征收。家里房子多的朋友，每年要留意这笔支出。

买房前的几点实用建议

第一，政策一直在动态调整，本文讲的是目前的大框架，具体执行以官方最新文件为准，拿不准可以打12345或直接咨询所在区的房管部门。第二，买房前先查一下自己的征信报告，信用卡逾期、网贷记录都可能影响贷款审批。第三，算好首付和月供，留出税费和装修的预算，别把现金全部压在首付上。第四，买二手房一定要核实房子是否满两年、满五唯一，这些条件直接决定税费差好几万。

总的来说，上海户籍买房的门槛比外地户籍宽松很多，没有社保年限要求，套数限制也不算严。只要你搞清楚自己名下的套数、选好首套二套的认定方式、提前规划税费，整个买房流程就能顺很多。房子是大额支出，多跑几趟售楼处和中介，多对比几套，总没坏处。