北京的买房政策这几年一直在松绑，从社保年限、首付比例到契税，变化不小。很多人隔一年没关注，再回头看就发现规则全变了。这篇文章把目前北京买房的主要政策掰开揉碎讲清楚，帮你判断自己现在能不能买、要准备多少钱、钱该怎么省。

谁能在北京买房 先把限购条件弄清楚

北京目前仍保留限购，但比前几年松了很多。京籍家庭在五环内可以买两套，五环外的购房套数已经放开；京籍成年单身在五环内能买一套。非京籍家庭购房需要在北京连续缴纳社保或个税，原来要求满五年，现在已经缩短到三年，部分区域和人群的门槛还更低。另外，多孩家庭在购房套数上有额外支持。如果你拿不准自己的情况算首套还是二套，可以直接在北京市住建委官网或购房资格核验系统里查，结果最准，别只听中介一面之词。

首付比例和利率 现在买房要准备多少钱

首付这块降幅非常明显。用商业贷款买首套房，最低首付比例已经降到15%，也就是说一套500万的房子，首付75万起就有机会上车。二套房的首付门槛也大幅下调，五环内和五环外标准不一样，五环外更低一些。利率方面，首套房贷利率已经降到历史低位，同样贷300万，月供比前几年少了好几千。房贷还执行认房不认贷，意思是只要你名下在北京无房，就算过去贷过款，再买房也按首套算，这对卖一买一的置换家庭特别友好。

公积金贷款 能省利息就别浪费

公积金贷款利率比商贷低一截，符合条件的优先用。北京的公积金贷款额度和个人缴存情况挂钩，缴存时间越长、账户余额越多，能贷的就越多。如果公积金额度不够覆盖房款，可以选组合贷，公积金部分享受低利率，商贷部分走商贷利率，比纯商贷划算。很多年轻人工资流水一般，批不了太高额度，把公积金用好，月供压力能明显小一截。买房前先去公积金管理中心算一下自己能贷多少，再定预算。

税费成本 卖一买一比以前便宜不少

契税政策调整后，首套房140平米以下按1%收取，140平米以上按1.5%；二套房140平米以下也是1%。举个例子，买一套100平米、总价500万的首套房，契税只要5万，比调整前省了好几万。卖房这边，房子满两年免增值税，满五年且是家庭唯一住房的还能免个税。整体算下来，换房家庭的交易成本比前几年明显下降，这轮政策对置换群体是实打实的让利。

钱不够还有别的路 保障房和以旧换新

如果暂时买不起商品房，可以关注北京的保障性住房，包括共有产权房、配售型保障房等，价格比周边商品房低不少，符合条件就能申请。另外，以旧换新的政策也在推进，先卖旧房再买新房的流程更顺，部分项目还有开发商提供的过渡方案。在租购并举的大方向下，先租后买、量力而行，也是官方鼓励的路径，没必要硬着头皮加杠杆。

给买房人的几句实在话

第一，政策变得快，动手前一定以住建委和银行的最新口径为准，别拿几年前的攻略硬