房子过户是很多家庭都会遇到的事，不管是买卖、继承还是赠与，都牵扯到税费和手续问题。最近几年，国家对房产过户政策做了不少调整，很多人搞不清楚现在到底怎么过户最省钱、最省事。今天就用大白话把新政策给大家讲清楚。

三种过户方式，各有各的规矩

目前房子过户主要有三种方式：买卖过户、赠与过户和继承过户。很多人以为亲属之间直接赠与最省钱，其实不一定，要看房子的具体情况和你家的情况。

先说买卖过户。这是最常见的方式，主要税费包括契税、增值税和个人所得税。按照新政策，契税方面，首套房90平米以下按1%收，90平米以上按1.5%收；二套房90平米以下按1%收，90平米以上按2%收。满两年的普通住宅可以免增值税，满五年且是卖方唯一住房的，还能免个人所得税。所以买二手房时，一定要问清楚房子的年限和房东名下的房产情况。

再说赠与过户。直系亲属之间赠与房产，免征增值税和个人所得税，只需要交3%的契税和一些公证费、登记费。听起来挺划算，但有个坑要注意：受赠的房子以后再卖时，如果不满五唯一，要按差额的20%交个税，这笔钱可能相当大。所以如果房子短期内不打算卖，赠与还行；如果以后可能要出手，就要掂量掂量了。

最后是继承过户。法定继承人继承房产，契税、增值税、个税全免，只交少量登记费，这是三种方式里税费最低的。但继承必须等到产权人去世后才能办理，而且需要提供死亡证明、亲属关系证明等材料。如果家里子女多，最好提前立好遗嘱，免得以后扯皮。现在遗嘱公证的流程也比以前方便了，建议老人在身体好的时候把这事办利索。

新政策带来的几个变化

这几年过户政策有几个明显的变化，大家要心里有数。第一是不动产登记全面联网，全国范围内的房产信息都能查到，想通过离婚、赠与等方式钻空子避税，越来越难了。第二是很多城市推行了带押过户，就是卖方的贷款还没还清，房子也可以直接过户给买家，不用先凑钱解押，大大降低了换房的成本和风险。第三是不少地方开通了线上办理渠道，继承、赠与的部分手续可以在网上申请，不用来回跑腿。

另外提醒一句，各地政策执行细节有差别，比如契税优惠的认定标准、限售年限等，办之前最好打12366问税务部门，或者直接咨询当地不动产登记中心，别光听中介一面之词。

怎么选最划算？给你一个参考思路

简单总结一下：如果是父母把房子给孩子，孩子打算长期持有，赠与或者继承都可以，继承成本最低；如果孩子以后可能卖掉这套房，而且房子不满五不唯一，走买卖过户反而更划算，因为以后的个税负担小。如果是普通买家和卖家之间的交易，优先看房子满不满两年、满不满五年，房东是不是唯一住房，这些直接决定了税费差多少。

还有一个细节，很多人在过户时喜欢做低网签价来避税，现在税务部门对明显低于市场价的成交价有评估机制，会按评估价征税，这么干风险很大，不建议尝试。老老实实按规矩办，算清楚各种方式的成本，选适合自己的那条路，才是最稳妥的做法。

总之，房子过户不是小事，动不动就是几万甚至几十万的税费差别。办之前多对比、多咨询，把政策吃透，能省下的都是真金白银。