北京首付政策最新解读：首套二套比例、公积金贷款一文说清

最近不少朋友在问，现在在北京买房，首付到底要准备多少？答案是门槛比前几年低了不少。经过几轮政策调整，北京的首付比例已经降到历史低位，首套房商贷最低一成半就能上车。这篇文章就用大白话，把北京首付政策给大家捋一遍，帮你算清楚买房要掏多少钱。

商业贷款：首套最低15%，二套最低20%

按照北京现行的住房信贷政策，买首套房申请商业贷款，最低首付比例是15%。也就是说，一套500万的房子，首付最低75万就能拿下，剩下的走贷款。这个比例放在几年前是不敢想的，那时候北京首套首付一度要35%甚至40%，门槛非常高。

如果是二套房，商贷最低首付比例是20%。也就是说二套500万的房子，首付最低100万。要注意，具体执行时银行还会看你的收入、征信、负债情况，条件一般的话，实际批下来的首付可能会比最低线高一些。

公积金贷款：首套20%，二套30%

如果你打算用住房公积金贷款，首付比例和商贷不太一样。购买首套住房，公积金贷款最低首付是20%；购买二套住房，最低首付是30%。公积金贷款利率比商贷低，能省不少利息，但额度有上限，很多人会选公积金和商贷组合贷款的方式，这时候首付比例一般按两者中较高的那个来执行，也就是首套至少两成、二套至少三成。

建议有公积金的朋友，买房前先查一下自己的缴存额度和可贷金额，心里有数再去看房。

首套还是二套，到底怎么认定？

首付比例是首套还是二套，直接影响你要掏多少钱，所以认定标准很关键。目前北京执行的是认房不认贷的思路，简单说就是：名下在北京无房、且在全国范围内没有过住房贷款记录（或贷款已结清的情况以最新政策为准）的，按首套算。

几种常见情况给大家举例：如果夫妻双方名下都没房，第一次买房，就是首套；如果名下有一套房再买一套，就是二套；如果以前在外地买过房、有过贷款记录，但北京无房，具体认定要以购房时官方审核结果为准。拿不准的话，可以在签约前先做购房资格核验，避免临时多掏首付。

算笔账：买不同价位的房子要准备多少首付？

按商贷首套15%来算：总价300万的刚需小两居，首付45万；总价500万的房子，首付75万；总价800万的改善型住房，首付120万。再算上契税、中介费这些杂费，实际到手准备的钱最好在首付基础上再多留5%到8%的余量。

二套按20%算：总价500万的房子首付100万，600万的房子首付120万。可以看出，这次政策调整之后，同样的预算能够到的房子总价明显上了一个台阶，这也是很多人现在重新看房的原因。

首付降了，月供压力要算清楚

首付比例降低，等于借的钱变多了，月供自然水涨船高。同样500万的房子，首付三成和首付一成半，贷款本金能差75万，按30年等额本息算，每月月供会多出不少。所以别只盯着首付门槛，一定要结合家庭收入算月供，一般建议月供不超过家庭月收入的一半，留出生活费和应急资金的空间。

另外，目前房贷利率也处于较低水平，LPR下行通道中，选择浮动利率还是固定利率、贷款30年还是25年，都可以和贷款银行多沟通，找到适合自己的方案。

给刚需和改善购房者的几点建议

第一，先确认购房资格和贷款资格，尤其是社保个税缴纳年限这类硬指标，别等看好了房子才发现没资格。第二，首付资金要留有余量，除了房款还要覆盖税费和装修，手头太紧容易被动。第三，征信提前自查一遍，信用卡逾期、网贷记录都可能影响贷款审批。第四，政策处于动态调整中，签约前最好再向银行和官方渠道核实一次最新的首付和利率要求，以当时的执行标准为准。

总体来看，北京现在的首付政策对购房者相当友好，首套一成半的门槛让很多原本够不着的家庭有了上车机会。但买房是大事，首付只是第一步，量力而行、算好长期账，才是最稳妥的做法。