买二手房，除了房价本身，税费也是一笔不小的开支。很多人在看房的时候只盯着总价，等到签合同办手续时才发现税费算下来好几万，预算一下子就超了。所以买房子之前，把税收政策搞清楚真的很有必要。这篇文章就用大白话，把二手房交易中涉及的几个主要税种讲明白，帮你心里有本账。

买二手房主要涉及哪些税费

一套二手房从签约到过户，主要涉及三个大头：契税、增值税和个人所得税。契税一般是买方交，增值税和个税从名义上说是卖方交，但实际操作中，很多地方的卖家都习惯把税转嫁给买家，也就是常说的“到手价”。所以在谈价的时候，一定要问清楚税费谁来承担，写进合同里，避免后面扯皮。

契税怎么算

契税是买家必须交的税，税率主要看两个因素：是不是家庭唯一住房，以及房子的面积。按照现在的优惠政策，购买家庭唯一住房，面积在140平方米及以下的，契税按1%征收；140平方米以上的，按1.5%征收。如果是家庭第二套住房，140平方米及以下的同样按1%，140平方米以上的按2%。举个例子，买一套总价300万、面积90平方米的首套房，契税就是3万块。这个政策调整以后，大户型的税负明显降了不少，对改善型购房者来说是实打实的利好。

增值税怎么算

增值税主要看房子满不满两年。房产证或者契税完税证明满两年以上的，普通住房交易免征增值税；不满两年的，就要按5%的征收率全额缴纳，这笔钱可不是小数目。比如一套200万的房子没满两年，增值税加上附加可能要10万出头。另外，随着不少城市取消了普通住宅和非普通住宅的标准，满两年的住房不管面积大小、价格高低，都可以享受免税待遇，北上广深这些一线城市的二手房交易成本也因此降了不少。所以买房前一定要核实房子的满两年时间，这直接关系到你要不要多掏一大笔钱。

个人所得税怎么算

个税的关键是“满五唯一”这四个字。如果卖家的房子产证满五年，而且是卖家家庭名下唯一住房，那么个税可以免征。如果不满足这个条件，就要交税了，通常有两种算法：一种是按差额的20%征收，也就是卖价减去原购买价和相关合理费用后的差额乘以20%；另一种是按照核定价的1%到2%核定征收，具体看当地政策。对于早期买的房子，现在涨幅大的，按差额20%算会很高，这也是为什么“满五唯一”的房子在市场上更受欢迎，因为税费便宜，总价谈起来空间也大。

其他费用有哪些

除了上面三大税，还有一些杂费要留意。印花税方面，个人住房买卖目前是免征的，这个不用担心。交易过程中可能产生的费用包括登记费，一般住宅是80块钱，工本费几十块，都是小钱。如果是通过中介买的房，还有一笔中介费，通常是房价的1%到3%，各个城市和中介公司标准不一样，可以谈。另外如果卖家还有贷款没还清，需要先解押，中间可能涉及到过桥资金或者担保费用，这些也要提前问清楚由谁承担。

买房前要注意的几点

第一，签合同之前一定要去不动产登记中心或者让中介帮忙查一下房子的档案，确认满两年、满五年以及是不是卖家唯一住房，别光听卖家口头说。第二，税费承担方式要在合同里白纸黑字写清楚，尤其是“到手价”的交易模式，买家要自己把所有税费都算进去。第三，各地政策执行细节有差异，比如核定征收的比例、申请免税需要的材料等，最稳的办法是过户前直接咨询当地的税务部门或者不动产登记窗口。第四，网签价和实际成交价要如实申报，别为了省税去做低合同价，这不仅有风险，后面再卖的时候差额变大，反而要交更多的税。

总的来说，二手房的税费主要由契税、增值税和个税构成，能不能省钱，关键就看房子是不是满两年、满五年唯一，以及买家的住房套数和面积。政策这几年一直在往减轻购房者负担的方向调整，大户型契税降了，一线城市增值税的口子也放宽了。买房是大事，提前把税费算清楚，心里有底，谈价的时候才不会被动。如果你手头正在看房，建议把这套房的面积、年限、卖家持有情况摸清楚，然后按上面的标准算一算，税费一目了然，预算也好安排。