最近很多朋友在问共有产权房到底是怎么回事，能不能买，划算不划算。今天就用大白话把这件事说清楚，帮你搞明白共有产权房政策的来龙去脉，看看它是不是适合你的选择。

什么是共有产权房

简单说，共有产权房就是你和政府一起买房。你出一部分钱，政府出一部分钱，房子产权按出资比例双方共有。比如你买一套总价200万的房子，自己出60%也就是120万，政府承担剩下的40%，那么这套房你占六成产权，政府占四成产权。你只花了一部分钱，就能住上整套房子，这就是共有产权房最核心的思路。

这个政策主要是为了解决中间收入群体的住房问题。这部分人买不起商品房，但又不符合申请公租房、廉租房的条件，夹在中间很尴尬。共有产权房正好填补了这个空缺，让有一定支付能力的家庭也能拥有自己的家。

申购需要满足什么条件

共有产权房不是想买就能买的，各城市都有明确的门槛。一般来说要满足这几个基本条件：

第一是户籍或居住年限要求。大多数城市要求申请人有本地户籍，或者在本市稳定工作居住满一定年限，比如北京要求符合条件的非京籍家庭也可以申请，但名额相对少一些。

第二是收入和资产限制。家庭人均可支配收入要低于规定标准，不同城市标准不一样，一般是当地平均收入水平的一定倍数。同时家庭资产也有上限要求，防止有人钻空子。

第三是无房或住房困难。申请家庭名下不能有房，或者人均住房面积低于标准，而且申请前几年内没有卖过房，避免有人故意卖房腾资格。

第四是有购房资格。既然是买房，当然要符合当地的限购政策，社保、个税缴纳年限这些都要达标。

具体条件各城市差异挺大，申请前一定要查清楚当地最新的政策文件，别光听别人说。

产权比例怎么定，钱怎么算

共有产权房的产权比例不是拍脑袋定的，一般是根据你申购的价格占同地段商品房价格的比重来划分。常见的比例有50%、60%、70%、80%等档位，你出的钱越多，占的产权份额越大。

举个例子：一套共有产权房销售单价2万元每平米，周边同地段商品房价格4万元每平米，那么你出2万买的这部分就占50%产权，剩下50%归政府代持机构。你花了一半的钱，拿到一半的产权，但房子可以整家住，使用上没什么区别。

付款方式也灵活，可以全款也可以贷款，贷款只贷你自己份额对应的部分，首付和月供压力都比买商品房小很多。

共有产权房能买卖吗

这是大家最关心的问题之一。共有产权房可以转让，但有一定的限制条件。

一是要满足一定的持有年限，多数城市要求取得不动产权证满5年才能交易。二是转让时政府有优先购买权，你可以把持有的份额卖给政府，也可以按规则转让给其他符合条件的人。三是转让价格一般参考市场评估价，按你的产权份额结算。

部分城市还支持增购，就是你可以把政府手里那部分产权买回来。买回来之后房子就完全是你的了，变成普通商品房性质，以后可以自由买卖。增购的价格通常按市场评估价计算，越早购买可能越划算，具体规则以当地政策为准。

共有产权房的优点和缺点

先说优点。最直接的就是降低购房门槛，首付和贷款压力小，让够不着商品房的家庭提前实现住房梦。房子是实打实的产权，比租房稳定，落户、孩子上学一般也不受影响。而且共有产权房价格明显低于周边商品房，质量有政府把关，烂尾风险小。

再说缺点。第一是交易受限，不满年限不能卖，卖了也要按规则来，流通性比商品房差。第二是增值收益要分享，房价涨了，涨的部分政府按份额也有一份，你只赚自己份额对应的升值。第三是位置和户型选择有限，共有产权房地段一般不如商品房核心区，摇号中签也有运气成分。第四是以后置换可能麻烦一点，涉及和政府份额的结算问题。

什么人适合买共有产权房

如果你手里资金有限，但又想在这个城市安家，短期内买商品房压力太大，共有产权房是一个实在的选择。特别是刚需自住的家庭，打算长期住下去的，共用产权的弊端影响不大，住房需求却实实在在解决了。

但如果你短期内有置换计划，或者很在意房产的投资属性，那就要想清楚，共有产权房的增值收益是打折扣的，流通也不如商品房自由。

申请前建议做好的功课

准备申请之前，建议先去当地住建部门官网或者官方公众号查最新的政策和项目公告，把准入条件、产权比例、增购和退出规则一条条看明白。然后对照自己的户籍、收入、房产、社保情况做个自测，确认符合条件再报名，避免白忙一场。项目开盘时多对比几个位置，综合考虑通勤、学区、配套这些实际居住因素，毕竟房子是用来住的，住得舒心最重要。

总的来说，共有产权房政策是给中间收入群体打开的一扇门，门槛比商品房低，产权又比租房踏实。搞清楚规则、算清楚自己的账，该出手时就出手，早申购早安家。